工业地产城市化演绎专新题中原.pptVIP

工业地产城市化演绎专题201105; 工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。 而在深圳的现象是随着城市化进程的推进，众多的发展商在拿地困难的情况下，将目光投向了工业用地，并通过工业用地的改造，做为写字楼及住宅项目进行销售。本专题将重点讨论工业用地改造的案例及方向。;工业开发基本概念;工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。;根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。;工业地产特点;工业地产开发模式;开发主体;按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。;工业地产开发案例;案例一：智慧广场概况;项目建筑设计：板楼设计，外圆内方，形云流水;采用东西两区独立式设计，南北通透，三面采光。A\B两栋配9部OTIS电梯，另设四部企业主VIP电梯。;开间33-41米， 进深17-26米 每一套都南北通透，三面采光。;每个单元都有，空中花园。 铺土区降板设计，挑高10米，可以空中种树。;独特装修的大堂，具备了商务功能，并且很有艺术感。;停车场采用超高层高及加大停车位设计，可停放超长轿车及大巴。;工业厂房改造写字楼比较于传统写字楼的优势;案例二：花样年?香年广场;项目建筑设计：排列抽象，高低错落。;项目建筑设计：色彩鲜明跳跃的外立面;香年广场1主楼带1副楼高矮交错的建造方式，和回型通天井的设计，保证香年广场优良的采光和通风。保证在楼内办公的健康舒适程度。;项目建筑设计：回型排列，超高赠送比;项目建筑设计：常规尺度9.6米层高，可改4层。;花样年?香年广场销售历程;花样年?香年广场与常规写字楼一样的营销活动;香年广场在2008年3月16日盛大开盘，但是负责人一再强调这只是一个庆祝仪式。在开盘前2周，香年广场就已经开始内部“认购”开盘时销售量已经超过50%;花样年当年举办业主感恩晚会，大力宣传花样年品牌。现场摆设香年广场展场。;案例三：花样年?美年广场;3、4、5带有两层高的空中花园 ;建筑立面追求简洁、时尚、硬朗中体现高贵， 采用大面积Low-e双层中空低辐射玻璃幕墙 ;2009年12月10日，花样年控股集团有限公司与深业鹏基(集团)有限公司签约，正式转让鹏基时代创业园项目土地使用权。 花样年计划将该项目纳入写字楼的“年”系列楼盘，并改名为花样年·美年广场，计划打造成一个城市综合体项目。 ;美年广场成交流程;案例四：佳兆业 大都会概况;;佳兆业 大都会B座——三梯10户;A、1变N三房（4套） B、1变N两房（1套） C、两房两厅（2套） D、两房两厅（1套）;特色户型分析——全国首见 1变N“套娃房” ;X3系户型解析——A空间（27平米）宽敞明亮;再来看一下B户型;特色户型分析——全国首见 1变N“套娃房” ;特色户型分析——一房一厅或两房一厅;3月17日;佳兆业大都会土地问题销售口径;其他工业开发物业现状;土地性质为工厂的写字楼——批地性质;土地性质为工厂的写字楼——销售差异;其他规划中项目：宝能中林工业用地项目;经济指标;工业建筑设计相关规范要求;1）单层厂房跨度、柱距和层高 ;1）单层厂房跨度、柱距和层高 ;2）多层厂房跨度、柱距和层高 ;2）多层厂房跨度、柱距和层高 ;2）多层厂房跨度、柱距和层高 ;设计;3）总平规划 ;3）总平规划 ——厂区道路;3）总平规划 ——居住区道路;设计;3）总平规划 ——住宅退红线;3）总平规划 ——非居住建筑间距;3）总平规划 ——居住建筑间距;3）总平规划 ——居住建筑间距;4）防火 ——厂房防火分区;名称;4）防火 ——高层住宅、商业住宅防火分区;4）防火 ——非高层住宅、商业防火分区 包含九层及九层以下的住宅（包括底层设置商业服务网点的住宅）和建筑高度不超过24m的其他民用建筑以及建筑高度超过24m的单层公共建筑。 ;4）防火 ——厂房防火间距;4）防火 ——住宅防火间距;4）防火 ——厂房安全疏散;4）防火 ——住宅安全疏散;4）防火 ——厂房安全疏散;4）防火 ——住宅安全疏散;4）防火 ——住宅安全疏散;总结——层高 工业建筑层高较高，且层高应采用扩大模数3M数列，层高在4.8m以上宜采用5.4、6.0、6.6和7.2m等数值。 住宅、商业层高无具体模数要求，不过有限高要求 单一层高住宅建筑层高宜2.8m，不得超过3.0m，其中低层住宅不得超过3.3m 办公建筑层高宜3.9m，不得超过4.5m 商业建筑首层层