杭州同仁家园零里新生新活商业街区规划书.docVIP

同仁家园“零里新生活”商业街区规划书 项目概述 同仁家园“零里新生活”商业街区位于厚仁路商业街与五里塘河风情街的交汇缓冲带，商业格局一荣俱荣，一损俱损。本项目旨在打造服务于周边近10个小区的邻里服务型商业，欲提供一种全新的“零里新生活”予三墩的“新市民”为己任，并努力避免与南北两大商业体构成直接的同业竞争，保护我们的商家联盟的权益，实现多方共赢。并最终使之自然成为南北两大商业体的缓冲地带、核心枢纽，核心价值得以凸现。 三墩住宅及人口概况 三墩现有居住人口约3万，预计近期将达到9.8万，中期达到20万，远期将达到40万。三墩住宅区从的规划分为三墩居住片和三墩西居住片。三墩居住片规划住宅用地面积137.43平方米，规划人口57531人，相当于两个居住区规模。用地以出让为主，部分用于经济适用房开发，如大型在建的经济适用房项目都市水乡就位于三墩。经济适用房用地中还包括撤村建居的农民多层公寓安置用地36.2万平方米，其他则是商品住宅用地。三墩西居住片规划住宅用地面积31.82万平方米，规划人口12735人，相当于一个居住小区规模已建的社区：三墩颐景园、都市水乡信鸿花园、润达花园、新世纪花园、金帝花园、金厦公寓、新星小区、铭雅苑等10多个小区。建设中的社区：目前除80万方的亲亲家园以外，省直政苑、名都西雅城、广宇西城年华、耀江文鼎苑、天阳美林湾、南北·兰韵天城、三墩镇近90万平方米农居点改造项目以及规模巨大的四大片三墩居住区。未来即将建设的小区：从上表中我们可以看出，各种类型的商业对区域的人口、到达时间和商业组成都有一定的要求。而根据三墩新城的规划，以及在建新盘的规划和旧有小区的人口，三墩人口近期会达到11万，中期达到20万，远期将达到40万，三墩勉强应该属于半区域型。500强顶级品牌商家、国际零售业的老大沃尔玛； 投资近4亿元选址三墩附近的祥符村兴建的大型购物中心世纪联华； 百货商场 浙江银泰斥资上亿的SHOPPMAIL选址在与三墩相交之处； 娱乐休闲商业 沃尔玛旗下的华纳影城 汽车商业 位于杭州国际会展中心的杭州汽车城； 位于登云路的浙江时代电子商城； 广州本田进驻三墩，开出广本古田4S店、浙江元通开出丰田专卖、马自达专卖即将破土动工建设。 社区商业 坤和建设集团将重金打造出15万方的商务航母厚仁路商业街项目；此外，通过五里塘河江南水乡风情街和镇中路、厚仁路两个公共中心的建设，使三墩地区真正成为杭州西北部城区的区域中心。 从进驻和待进驻的商家和大卖场来看，世纪联华超市已经开始营业，国际商业巨头沃尔玛、浙江银泰百货已经确定落户，而另一个世界500强企业英国最大的连锁商业机构乐购(TESCO)已经初步达成落户意向，华润万佳、易初莲花、欧尚等都到三墩进行了考察。 商业项目对选址很有讲究，具体来说，大型超市选择经营地点，一般要求周边人口在10万人以上，周边地面没有高大建筑物，位于主干道的交界路口等等。区域型的商业覆盖半径在10—15公里左右，而三墩最近的两大卖场如祥符桥购物中心和已经开业的世纪联华相隔不过1000米，沃尔玛和银泰也近在咫尺，使得覆盖面重叠，商业竞争可想而知。15万方的厚仁路商业街等同质社区商业的运营发展，本项目商圈覆盖面将受到直接的冲击和挤压，如果本项目在招商运营速度上不能做到“先发制人”的话，很有可能在未来5年之后，将从社区型商业收缩成邻里型商业，覆盖范围也只有同仁家园。 从目前南北两个直接竞争对手的运营速度和效率而言，北面的坤和厚仁路项目（暂命名“坤和新天地”）更具威胁性。该项目离坤和亲亲家园400米左右总占地面积为55749㎡，建筑面积约15万平方米，全长约607米规划为商业、小户型公寓、写字楼的综合类主题生活街，定位为三墩区域的社区商业中心。项目采用街坊式的开发模式，商业、住宅同步开发，一期工程预计2007年年底前开工，2009年6月前交付，二、三期工程具体时间未定。五里塘河沿岸将成为一个以传统水乡建筑街区组成的步行带，以精品、餐饮、酒吧、茶室等为主。五里塘河水乡风情街的主要功能基本上分为两大区域：西侧连接厚仁路商业街，建成占地约3.18公顷、建筑面积为2.17万平方米的精品购物区，结合三墩路的商业功能形成三墩路商业购物中心；东侧主要为休闲文化活动区，占地约4.08公顷、建筑面积约为3.8万平方米，主要布置成餐饮酒吧等建筑。本项目与周边竞争对手要实现和谐竞争，共生共荣，而非“孤立”于项目群的包围当中，因此，需要引入生活配套元素，以及时尚元素，最终将本项目自然融于南北两个竞争项目之中，成为联结坤和新天地、五里塘河风情街的“时尚生活纽带”，打造厚仁路南段商业街。 项目主题 就上述的三个定位方向而言，融合家居装饰和时尚生活配套元素的“邻里新生活中心”定位较为可行，综合风险较低，同时也能提升商铺整体的经营品质