润翔宁夏吴忠市盛祥花新苑想高端项目物业发展建议.ppt

谨呈：宁夏润翔房地产开发有限公司 ;盛祥花苑前期产品定位目录;第一部分：关于阅海;a;关于阅海;a;a;a;a;a;第二部分：市场调研;a;a;a;a;注：“房价涨幅的合理区间，应该在CPI和GDP的涨幅之间，高于CPI涨幅，但低于GDP涨幅。” ——————全国工商联房地产商会会长聂梅生 ;a;a;a;a;2005年—2010年吴忠市区房产开发投资增长比值;a;二、2010年吴忠市房地产市场分析;（5）存量房交易量大幅增加。 2010年受国家和地方出台的二手房交易税收政策的影响，市区存量住房交易量增长明显，共成交4180套，同比增长69%成交金额8228万元，交易面积40.9万平方米同比增长88%，存量住房平均价格为2010元/平方米，与去年同期持平。 （6）房地产业税收占地方税收比重较大。 2010年市区房地产业累计实现税收1087万元，同比增长106%，房地产和建筑业税收占市区税收总收入的44%，其中房地产契税类收缴5399万元，同比增长84%，占房地产业税收53%，房地产业对地方经济的贡献率占据重要地位。 2、房地产市场凸显现象 （1）购房对象呈现多元化，购房趋于理性。 根据对各楼盘销售情况统计显现，市区商品住房销售中，市区居民购买新建商品住房的占50%，周边乡镇进城购房的占35%，外县市（区）居民到吴忠购买房屋的占15%。购房动机基本以自住需求为主。购房者对住房的关注集中在价位、户型和区位环境等因素上。从去年商品住房成交户型面积来看，新增购房需求中，购买套型面积90平方米以下的占12%，购买套型面积90-100平方米的占14%，购买套型面积100-120平方米的站40%，购买套型面积120-140平方米以上的占20%。套型在140平方米以上的占14%，套型面积100-120平方米段的户型住房是当前市场销售主流。;（2）抑制住房价格过快增长的宏观调控政策得到显现。 去年4月以来，国务院、各相关部委及区、市政府出台的一系列房地产市场调控政策，在加大保障性住房和普通商品房有效供给的同时，实行更为严格的差别化住房信贷政策和税收政策，打击投机性购房，遏制房价过快上涨。政策的施行抑制了不合理需求，稳定了住房价格，使供求矛盾得到逐步缓解。根据调研从吴忠市今年房价月度增幅看，与去年同期???比，4月份增长36%、5月份增长26%、6月份增长21%、7月份增长17%、8月份增长12%、9月份增长13%、10月份增长13%，11月份增长11%，12月份增长16%，从去年5月份开始，吴忠市商品住房销售价格增势减缓，宏观调控政策效应开始显现。 （3）受住房信贷政策和增收营业税等房产新政的影响，新建商品住房交易量回落。 受国家和地方出台的有关房地产市场调政策影响，特别是住房信贷政策的收紧，去年吴忠市市区销售销售商品住房35.5万平方米，同比下降20%。造成市区商品住房交易量回落的主要原因；一是受今年5月份出台的差别化住房信贷政策和10月份出台的增收营业税等房产新政的影响，购房群众申请房贷门槛进一步提高，多数银行的个人按揭贷款批准数量和额度明显减少，购房群众资金来源受限；二是购房群众对当前房价下降的预期心理进一步提高，造成了市场持币待购心理的日渐成熟。 （4）购房资金来源，受信贷政策波动较大。 根据调研对吴忠市群众购房资金来源统计发现，群众75%通过申请银行按揭贷款购房，10%通过公积金贷款购房，15%通过自有资金购房。群众通过贷款购房的比例占到了90%，对贷款的依赖性较强，受信贷政策影响较大。;3、当前吴忠市房地产市场运行形势分析 从2010吴忠市房地产市场运行情况看，市政府抢抓中央实施新一轮西部大开发的战略机遇，加快推进城镇一体化建设，大力实施沿黄城市带发展战略，以打造沿黄城市带上最具特色、最有魅力、最富活力的具有鲜明民族特色和塞上江南风光的“滨河生态水韵城市”为目标，将吴忠建成为宁夏沿黄城市带上最富吸引力的城市，吸引了周边市县大批居民在这里投资置业。目前，吴忠市房地产市场购房群众持币观望现象比较浓，各楼盘销售相比较为清淡，但从长远看，吴忠市购房群体基本上以首次置业和初次改善住房需求为主，投资型成份较小，受国家宏观政策调控的波动小。面对吴忠市房地产业发展形势，市场竞争将会日趋激烈。因此应加强范房地产开发经营行为，增强抵御风险的能力。;住宅：受国家调控影响，供需双方市场观望浓厚，包括准购房客户有一部分也是持币观望，静观其变；各家楼盘销售中心来访出现不同层次下滑，成交量相对出现一定下滑，各家开发商均延期推广节奏，开发商与客户都期待“拐点”的到来，;a;;项目区域市场分析;a;区域同质产品概况;a;a;项目竞争楼盘研究 ● 水晶城; 优势：1、地理位置较占优势，因属