深圳百仕达乐湖大盘项新目营销推广策略.ppt

1、价格敏感，信心依然比较脆弱。虽然11、12月份成交量大幅增加，但因受宏观经济走势预期不确定的影响，一些价格较高的项目成交依然较少； ２、投资性购房比例增长慢。05-07年深圳房价大幅上扬，投资性购房所起的作用显著，不少项目投资性购房的比例超过5成。09年由于经济走势不明朗，投资性购房的意愿仍会比较低； ３、供应量大，房价上涨空间受限。08年深圳房价调整大的区域主要是供应大的片区，如西乡、龙岗中心城等。09年全市可售住宅量庞大，存推量去化情况，决定房价走势，故变数也较大。 二级终端占有量 市场占有率：08年市场占率达41%! 精准搜索 单品客户需求特征 客品对位 地毯扫描 单品客户区域分布 分品营销 单品客户推广精准 精准搜索思路 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 客品对位表 小三房 大三房 四房 两房 客户需求 客户需求 客户需求 客户需求 精准制导——客品对位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 分类客户现住小区表 两房客户 四房客户 现居住小区,现居住房型及面积,所购买时价格,房屋年限,小区居住人群,景观及环境等 把握四房客户居住小区及产品共性 现居住小区,现居住房型及面积,所购买时价格,房屋年限,小区居住人群,景观及环境等 把握两房客户居住小区及产品共性 精准制导——分品搜索 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 两房 罗沙片区 小三房 莲塘片区 大三房 文锦渡片区 四房 黄贝片区 客户分类索定雷达图 精准制导——分品搜索 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 两房 罗芳片区，30-45岁 2口及以下，不同档次均有成交 客户的需求不同。低价成交客户以此做为第一居所，看重本项目环境，但由于其经济实力的影响，只能购买两房，且低价成交客户集中在罗芳片区，对外环境有较大追求；而高价成交客户较零散，但均散布于一些高档居住片区，其主要做为第二居所，作为度假、养老。 小三房 诉求点：优美环境，高性价比居所，养老度假 区域：罗芳、黄贝片区、莲塘分行三级市场 方式：电话回访，短信 大三房 四房 黄贝片区，30－45岁，45岁以上，2万以下及2.3万以上各占31％。 环境因素成为购房的主要因素愈加明显，对居住者的素质也有更高要求。属于多次置业者，原居住区价格也较高，对换房面积有更高要求。追求更高的舒适度并要求能体现身份特征。 诉求点：开阔视野，健康长寿　 区域：皇岗口岸片区分行　 方式：业主推荐，短信 诉求点：高性价比，增值财产 区域：涉及面以及罗沙、莲塘三级市场为主 方式：电话回访，短信 莲塘片区，30－45岁， 3口，2万以下 此成交类型有客户大部分已有孩子，需要换房增加居住面积，但其经济实力较差，对价格更加敏感，追求性价比高。 诉求点：居住舒适，温馨居家，高装修标准　 区域：文锦渡片区及水库片区分行 方式：直邮，业主推荐　 文锦渡片区，30-45岁，3口，有极端性特征，2万以下及2.3万以上各占近30％。 对环境的要求较高。其购买者多属于于老人同住或初有小孩，再次换房，有一定的经济实力，对居住舒适度有更高的追求 单品 客户特征及需求 诉求点、区域、方式 精准制导——分品营销 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. ·目标面·难题与方略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-201