苏州南都玲珑湾营销策新划报告.ppt

南都·玲珑湾 营销策略报告之一期中、南组团异地推广篇;城市;城市;城市;城市;城市;城市;城市的影响力;园区分析;园区房地产特性;特性二结构性矛盾突出;园区房地产市场宏观导向;供求关系——苏州;;园区市场供应量;16000个家庭【园区计划引进人口×80％购房意向】 × 100平方米【以人均面积33平米计】＝园区每年的需求量为160万方，与园区供应量基本持平。;园区重要潜在地块供应;以拍地时间距离开发时间为2年计， 园区2005年下半年为供应高峰期 届时项目将面临激烈竞争。;价格现状;价格现状;园区房地产市场主力总价段呈跳跃式增长 截至2003年，园区房产市场的主力总价已接近70万 今年上半年园区房产市场主力总价接近80万 主力总价的跳跃式增长对园区各楼盘的销售速度造成一定影响;消费者分析;消费者分析;消费者分析;消费者分析;园区公积金会员人数增长迅猛。园区公积金会员2000年为22091人，到今年5月份已达57900人，预计到今年年底，园区公积金会员将超过70000人。到目前为止，会员总体购房人数不多，仅有9000多人（包括周边地区购房），占总会员数的17.68%。;消费者分析;消费者分析;消费者分析;目前园区就业人口中，其中管理人才与专业技术性人才占到37%，这群人为70万总价市场主要目标客群。据预测，园区3年内将引入9.29万的就业人口，在未来3年中，我们在园区内的确定性潜在客群就有9.29 × 37% = 3.44万人。 对于园区3年近480万方的市场供应量，需略小于供。 预计园区3年内市场将爆发较为激烈竞争。。;消费者分析;未来宏观房产价格受抑;园区目前供需基本平衡，各家销售平稳; 走出苏州，主动积累外地客源，搏击长三角 ——异地推广——; 板块竞争;金鸡湖;板块竞争;如何突围板块竞争？;产品竞争;项目产品分析;项目产品分析;细分市场;中组团产品竞争;竞争：中组团时间竞争;竞争：中组团竞品状况;竞争：中组团竞品状况;南组团产品竞争;竞争：南组团参考项目;竞争：南组团参考项目;竞争：南组团参考项目;竞争：南组团参考项目;竞争：南组团参考项目;市场豪华型大平层接受度较低， 本项目南组团的去化存在危机。;项目价格策略;价格策略中组团;价格策略中???团;价格策略中组团;价格策略南组团; 异地推广策略;异地推广城市选择;城市引力属性比较; ;异地推出总量;异地推出产品改进建议;苏州与异地推广时间策略;异地推广品牌策略;异地推广品牌策略;三城联动;三城联动;三城联动;三城联动;三城联动;推广策略;推广策略 酒店式服务公寓;三城联动;上海推广排期：;三城联动;推广策略;推广策略;三城联动;三城联动;The end