苏州金枫国际项目销售新讲义新优化营销.ppt

金 枫 国 际 项 目 销 售 讲 义;区域消费者解析;;;;区域消费者分析;;;; 长江路商业圈要打造成为以教育、文化、商业、住宅、物流为五大功能的商业园区。 木渎还启动长江路和宝带路的一公里的开发建设，开发的重点为商业建设和物流园。 长江路的交通优势得天独厚，与干将路、三香路相连，北接北环，南接苏福路、宝带西路、绕城高速，毗邻苏州乐园、苏州高新开发区、明基医院，公交线路众多。 综合来看，长江路商圈主要发展专业商业市场，少部分商业服务于区域内住宅社区。;;狮山路目前的主要功能是办公、金融与餐饮，如福记好世界大酒店、香格里拉大酒店等。此外，新地中心、金河国际、金狮大厦高档商业写字楼大大提升了狮山路的整体档次。 淮海街汇集了40家料理、烧烤店和30多家酒吧，来此投资开店的个私老板超过200人。由于淮海路商业街主要经营特色餐饮与娱乐业，业种附加值高，所以其月租金也突破200元/平方米。 TESCO（乐购超市） 运营公司：英国TESCO公司 开业时间：2007年10月(预) 建筑面积：总建面约25800平方米 规划一栋3层大型商业建筑。底层为零售店铺和美食区，二层和三层为超市，屋顶大型停车场，有车位243个。;苏州第一家综合性大型购物休闲广场――绿宝广场，其总建筑面积为275,000m2，包括大型购物中心、美食街、不夜城休闲娱乐中心La Piazza、三栋酒店服务式公寓、三家星级酒店和三栋高档办公大楼，将分期开发完成。目前已经营业的为一期，建筑总面积约140，000m2。 绿宝广场商业由开发公司统一规划专业招商运营，一期购物广场内严格规划有时尚品牌、品牌服饰、品牌餐饮、休闲娱乐等区域，从目前看整体情况较好。 一期营业部分引进了5000平米华润万家超市和6000平米泰华商场，其余为餐饮店、品牌店。其中品牌餐饮店铺主力面积在150-300平米，时尚品牌店铺主力面积在90-110平米。;狮山购物广场旨在高水平、高标准、高起点地进行规划建设，打造高新区城市形象中心。由AAI、BAU、EDAW和UN＋四家国际知名设计公司参与竞标。 该项目规划范围东至长江路、北至玉山路、西至汾湖路、南至竹园路，总面积约26万m2。 建设包括住宅、大型shopping mall、百货商厦、室内步行街、文艺中心（影城、书城、文化中心、图书馆等）、娱乐设施、餐饮、酒店（包括酒店式公寓）、写字楼、城市开放空间等。同时，做好轻轨站点和地下空间利用的完整结合，使得购物广场在城市功能服务、空间形态上成为中央商贸区的延续。;区域商业市场机会分析;市场木渎镇商业分析;路段;路段;路段;路段;路段;区域酒店式公寓市场分析;;;;;;区域消费者分析;;;;;;区域消费者分析;;金枫国际商铺的利好点;金枫国际Loft公寓利好点;;;核心消费群体;;;;;;;;;;区域消费者分析; 金枫国际是怎样的项目？;地块所的位置： 它地处竹园路与金枫路黄金路口，与华润万家金枫店近在咫尺，轻轨1号线竹园路站距项目也仅仅只步之遥。真可谓，占据了苏州西区的黄金走廊。 ;用国际化的精神内涵提升建筑层次，以创新的多元化复合规划方式，把商业、酒店式公寓两种物业形态叠加。 将时尚商业、休闲娱乐、城市居住等诸多功能集于一体，无所不能的功能绽放，一站式青年时尚特区颠覆传统商业模式，试图在城市中打造一个真实现代后街生活。 ; 金枫国际是怎样的项目？;商铺主力目标客户群特征透析： 有一定事业发展基础和经济实力，并在本区域和行业内有较高商业地位的私营业主； 有强烈投资意识或事业小有成就并有一定闲余资金的白领阶层，年龄大多在30－45岁之间为主； 他们有丰富的投资经验和独到的经营眼光，他们希望通过稳妥的投资，将兜里的积蓄变成流动的资本。 他们一般不受地域限制，更为看重地块、项目的商业地位和巨大的增值潜力、投资增值性强。 ;公寓主力目标客户群特征透析： 这是一群有活力的年青人，年龄大多在25—35岁之间，以25—30岁 之间为主； 他们的月收入大多在2000—4000元之间； 他们大多刚参加工作，或刚刚结婚； 他们追求潮流，喜欢新鲜事物，对时尚玩意充满热情，在穿着打 扮上能够走在时尚的前沿。;我们的受众是什么样的？;我们的受众是什么样的？;所以，商业项目的受众是这样的;所以，公寓项目的受众是这样的; 金枫国际是怎样的项目？;我们该怎样引导客户;我们该怎样引导客户;我们该怎样引导客户;我们该怎样引导客户;1.满足项目容积率，提升项目的总商业面积 2.实现商铺分割销售的可操作性 3.优化项目整体的人流动线 4.最大化