南京农业大学-农村土地产权制度改革与创新要点.pptVIP

探索科学的价格评估机制。农作物种类繁多，所产生的经济效益也不尽相同， 价值评估难度大。 种植规模不再是单一的考虑因素， 探索科学的价值评估机制将是银行评定经营 权价值、 确定贷款额度的重要依据 优化合理的贷款供给方式 落实优化合理的贷款供给方式，探索小规模新型农业经营主体承包经营权抵押贷款的供给措施和小额承包经营权抵押贷款的供给， 努力减少低端、无效的供给，增加中高端、有效的供给。 建设适用的信用等级体系 家庭总收入及农业收入是影响承包经营权抵押贷款供给决策的主要因素全面启动家庭农场、合作社信用评级试点，探索建立新型农业经营主体信用体系是完善农地承包经营权抵押贷款政策的助推。 完善农村的产权交易市场 政府应充分发挥搭建平台的职能，以完善农村产权交易平台为契机，让农户与银行在健康的市场中，以共赢的方式合理表达需求与供给，更好地使土地经营权的价值实现。 谢 谢 ！ * * * * * * * * * * * * * * * 调研地选择常州市武进区是因为武进区是全国农村改革的试验区，从2014年就探索了第一例承包经营权抵押贷款。数据来源于今年3月在武进区5个乡镇的调查，最终获得103份有效样本。 * * 在变量选择上，因变量就是承包经营权抵押贷款的需求和供给，自变量是结合之前一些学者的研究和实地调查情况，在个人特征方面，选择受教育程度和劳动力数，在经营特征方面，选择总收入、 农业收入、 土地规模、固定资产总价值、 生产性固定资产占比、土地块数，贷款特征方面，选择贷款的额度，政策方面选择的是政策的推广。同时，还引入了两个识别变量来保证两个方程是可识别的。 * * 首先，对样本进行统计分析，新型农业经营主体具有受教育程度较高，经济基础较好，规模化经营及农产品附加值较高等特征。抵押贷款的合约具有利率低、期限短，额度小的特征。 * * 首先，对样本进行统计分析，新型农业经营主体具有受教育程度较高，经济基础较好，规模化经营及农产品附加值较高等特征。抵押贷款的合约具有利率低、期限短，额度小的特征。 * * 其次，对抵押贷款的供求结构进行了分析。可以看出，承包经营权抵押贷款的供给主要集中于大中土地规模新型农业经营主体，小规模的新型农业经营主体供给欠缺。承包经营权抵押贷款供给的资金量主要集中于中等额度的资金，小额和大额的贷款供给欠缺。 * * 农村土地制度改革与创新 黄贤金 南京大学国土资源与旅游学系 主要内容 农村土地制度改革的轨迹 新土改：三块地改革 农村土地经营权抵押 宅基地退出机制及改革 一、农村土地制度改革的轨迹 1949-1978：政府主导或意识形态主导时期：从私有制到自愿组合的初级社，到强制参与的高级社以及人民公社。 讲究政治目标，否认个人的物质利益：农户不断丧失了参与合作的博弈权利，导致农业生产效率低下，三年自然灾害的损失； 缺乏技术创新的激励； 缺乏国际贸易乃至拒绝国际支持 不尊重自然规律，片面强调增加耕地面积，围湖造田 一、农村土地制度改革的轨迹 1978-2008：政府与市场共同作用，尤其是市场配置土地资源的作用不断增强。 承认个人的物质利益，农村家庭联产承包责任制度的改革，以及进一步的承包地流转，四荒拍卖，乡镇企业用地的有偿使用，农村宅基地有偿使用和超面积的罚款等 城镇国有土地：有偿使用，土地出让制度（从房地产、商业用地到工业用地），土地抵押制度； 土地市场制度运行的基础性建设：城镇国有土地以及农村农用地定级估价 征地改革的市场化，包括补偿标准，多元化补偿等 一、农村土地制度改革的轨迹 2008年以后：市场的主导性不断增强，政府管制更加有序。 从点的市场到面的市场：包括城镇国有土地，以及承包地、农村集体建设用地 从土地市场体系的构建到土地市场体系的深化，包括土地证券市场等； 从补偿价格到市场价格：征地制度，同时考虑连带损失补偿 一、农村土地制度改革的轨迹 土地征收-难征了 农村宅基地-难退出 农村土地流转-难转动 一、农村土地制度改革的轨迹 城乡二元结构 土地产品剥夺 工农产品剪刀差 3000-8000亿元 城乡二元发展 土地价值剥夺 50000-60000亿元 城乡收入差距： 1978-2012：1.5-3.5：1 城乡统筹发展 土地收益共享 3.5亿亩村镇建设用地 18.26亿亩耕地 120-300亿元/年 2000亿元/年 1000-1200亿元/年 公有制产权 否认个人物质利益，纯粹的土地公有制 具有排他权和收益权、无转让权的个人或家庭产权 排他权、收益权、转让权并存的个人或家庭产权 协作 生产 队生产：残差索取权交给监督者 古典企业 第一次公司法律修正 决策权威代理成为事实所有者，量的方面的收