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深圳中低收入者住房问题探究 　　摘要：2008年是极不寻常的一年。世界 经济 出现大变局， 中国 经济开始大调整，深圳经济面临大挑战。面对如此严峻复杂的经济形势，深圳作为我国的 工业 与出口大市和自主创新先锋城市，最早感知到美国经济衰退带来的冲击。而占社会群体绝大多数的中低收入者对此次 金融 海啸的感受从某种意义上来说更为深刻。前两年深圳房价上涨过快，脱离了绝大多数老百姓的承受能力，中低收入者的住房问题成为全社会关注的焦点，也成为了深圳市政府在民生方面的工作重点。 　　关键词：经济适用房；廉租房；中低收入者 　　 　　1　深圳市保障性住房现状 　　 　　和谐社会必须满足人们基本的居住消费。居者有其屋，是每一个公民迫切而现实的需要，也是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的重要内容。但是，“人人有房住”并不意味着“人人有住房”。 　　市场经济在一定程度上的 发展 而不发达，导致我国正处于个人收入差距的扩大期。在这样的国情下，对于低收入家庭来说，采用购买普通商品房的方式来满足其居住消费，无疑是难以实现的。因此，政府的思路逐渐明晰：房地产双轨并行——商品房和保障性住房并行。而保证性住房的措施中，廉租房制度和经济适用房制度是普遍采用的两种形式。 　　 　　1.1　经济适用房制度 　　(1)综合效益明显。 　　经济适用住房政策的实施弥补了市场上低价位住房供应的空缺，适应了广大工薪阶层的住房需求，在繁荣住房市场的同时，对宏观经济起到了明显的刺激和拉动作用。主要表现在三个方面：首先是调整了住房供应结构，满足了中低收入家庭住房需求，稳定了社会，平抑了房价。其次提高了当地住房整体水平，带动建房地区经济繁荣。很多城市把经济适用住房建在城市周边地区，由于成规模建设，质量好、配套齐、环境优，因而迅速带动了周边地区土地的升值、开发量的增加和商业的繁荣。最后拉动了经济的增长。由于经济适用住房的价格优势，吸引了更广泛的购房群体，带动了建筑、建材、生活消费品等相关行业的发展。 　　(2)与旧房供应形成互替作用。 　　由于一套经济适用住房的价位基本相当于城区一套旧房的价格，二者带给消费者的成本、效用基本相同，因而在住房供应上，经济适用住房与旧房形成了替代品。在二级市场和租赁市场不发达的城市，居民对住房的选择余地十分有限，加上住房一级市场价格较贵，中低收入居民对低价位的经济适用住房需求旺盛，靠此类住房改善居住条件的依赖程度大，呼声高。而在住房二级市场比较发达的城市，由于受到经济适用住房地理位置和套型面积等因素限制，居民宁愿购买市区的二手房或商品房，对经济适用住房的需求相对不旺。正是由于经济适用住房与旧房具有相互替代作用，因而反映出不同的城市居民和政府对经济适用住房供应在态度上和具体操作方式上的极大不同。 　　(3)政策适用而宽泛。 　　经济适用住房政策总的讲是适用于具有本市户口的中低收入家庭，在具体实施中又分三种情况，第一种是符合文件规定的城市居民。第二种是适用于城市中参加合作建房、 企业 集资建房和拆迁安置建房的居民。第三种是特殊行业或人群，一些城市将经济适用住房政策作为优惠措施适用于一般教师、退伍军人、高级知识分子等。从总体上看，经济适用住房政策的适用面比较宽泛，基本涵盖了以下家庭：居住困难户、中低收入户、公务员、企业职工、教师、退伍军人、合作建房者、拆迁安置户等。 　　 　　1.2　廉租房制度 　　(1)配租制度。 　　根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的有关规定，目前，各地可以根据其社会经济的具体情况，选择廉租房的“实物配租”、“租金配租”或“租金减免”中的其中一种或几种形式，来确定廉租房的具体配租方式。根据《办法》的规定，实物配租的住房来源应当以收购现有住房为主，限制集中兴建廉租住房；廉租房的租金标准由管理费、维修费两项要素构成；其配租对象应主要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他需要救助的家庭。显而易见，不确定性的廉租房配租制度往往使廉租房制度在具体的实施过程中流于形式。各地政府大多采取象征性的“租金配租”形式，而这种象征性的所配租金根本不可能使城镇最低收入家庭在房地产市场上租赁到相应面积的住房。 　　(2)廉租房享受对象的设计面过小。 　　根据廉租房的性质和功能，我国廉租房所保障的对象设计，不仅仅应该是城市中最低生活保障制度所保障的对象-低保户、贫困人口；而且应该包括所有没有 经济 实力从市场获得住宅的低收入居民家庭。但是，目前我国各城市出台的廉租房政策，其事实上的保障对象大多限定在城市低保户、优抚家庭中的住房困难户。城镇中虽然买不起房、但又不享受低保的低收入家庭和大量的流动人口却不能享受廉租房的保障。由于缺乏健全的收入统计与监管机制，目前居民的收入审核存在相当难度。没有完善的收入统计与