三亚凤凰水城商业项目定位报告（新版）.pptx

上海，2011年1月;PART 1 产品设想论证 PART 2 开发模式探究 PART 3 租售市场研究 PART 4 产品开发建议 PART 5 财务测算;;;初次提报过后，基于开发商对SOHO中国（银河SOHO）开发模式的浓厚兴趣，我们对银河SOHO进行深入的剖析——;银河SOHO位于北京内城罕有的大型地块。这是一个占地5万多㎡、总建筑面积33万㎡、集商业办公于一身的大型综合项目。银河SOHO成为东二环上引人注目的地标性建筑景观。;初步了解银河SOHO后，通过对银河SOHO进行深度剖析，从多个角度（城市背景、城市经济、人口、区位、交通、资源、盈利模式）与本项目进行拟合度对比，探究银河SOHO的模式是否适用本项目吗？;;2009年两城市经济明细;2009年两城市地区生产总值明细;产业比例表显示：表面上看第三产业均是城市的主导产业。北京第三产业占75.8%；三亚第三产业占61.3%。但仔细研究后发现，北京与三亚的第三产业构成存在着极大的差异。 09年北京第三产业总值：9004.5亿元 09年三亚第三产业总值：107.15亿元 三亚是众所周知的旅游胜地，09年旅游收益为103.77亿元，占第三产业总值96.8%。北京09年旅游收益为2188.1亿元，占第三产业总值24.3%。有此得出三亚的第三产业经济主要来源于旅游业及相关联行业。 北京作为首都，中国大城市代表之一，经济成分多元化，零售业、旅游业、商务（金融）都发挥着各自的力量。;北京公交经过76年的发展，目前共有运营线路882条，总客运量50.37亿人次。成为城市交通的重要力量。 北京拥有约7万辆出租，完善补充地面力量，发挥着极大的作用。;08年，北京政府开辟东二环交通商务区，定位为新兴产业金融功能区和高端商务服务业的聚集地。区位拥有东直门交通枢纽、国家核心支柱产业聚集地、东二环商圈。;东直门交通枢纽—亚洲最大的现代化综合交通枢纽，集公交、城铁、机场特快、环线地铁为一体，东西南北贯通。银河SOHO紧守朝阳门东南角，地铁2号、6号交叉穿越，出入口与地下商业直接连通。;;;凤凰水城商业项目;;写字楼既然无法在三亚市场成功开发，为了保证开发商增加销售面积，保证资金快速回拢的目的，我们可以把目标聚焦风险系数低、市场较为成熟的“产权式酒店”业态上。;;;;商业体量推导：按照规划中2010年总接待数增长率12%，2011-2015年增长率10%来算，到2015年三亚总接待数将达到1206.81万人次。旅游人口是本项目重要的消费力来源。;按照三亚游客总接待数预估值和其中85%的游客来三亚湾并逗留2天推算。;;本项目的产品构成建议：;;PART 2 开发模式探究;29;发展 模式;国内房地产企业发展的三大趋势： “专业化”、“多元化经营”和“资本化运作”;32;;;;翠屏国际-三亚凤凰水城发展路径探索;;品牌形成基础;站在企业发展的角度上，再看凤凰水城商业——提升“持续经营能力”的第一步：;达成企业开发目标与财务目标，企业品牌的整体开发模式——;;案例：soho尚都;潘石屹： “SOHO中国”今后将大力推广物业自我管理的模式，陆续在北京多个项目，接入自己旗下的物业公司。”今后商业项目的物业管理，由开发商掌控，且零利润运营。同时决定，今后的项目不再单纯依靠销售，而是由开发商增加持有比例，靠收取租金获利，降低了后期物业管理的难度。 在日前的三里屯SOHO租户入驻会上，潘石屹表示，SOHO中国也将增加持有物业比例，预计达到可销售面积的20%。;结合历史经验，探索租售并举的前提下，有利于品牌建立的商业经营模???——;;本项目应采用个性化的经营模式，达成效益与形象的统一。;;商铺部分;三亚当地暂未出现规模型商业项目大体量商铺销售的先例，探究投资端的心理因素，可归结的原因为：;去化率推导;商铺销售市场冷淡，投资者资金转投风险系数较小、保值能力较高、增长速度稳定的住宅及类似投资产品。;;租金定价建议;市场比较法;楼层;;销售定价建议;楼 层;目标投资客群推导：;;;快速回现，减小开发商资金压力； 开发商可以减小甚至免除酒店经营带来的风险； 开发商可获得酒店使用权以及未出售产权部分（如配套设施）的长期性收益。;模式;;优点;三亚市产权式酒店（新楼盘）分布;;产品定价;产品定价;;;;在不落之城的大概念下，我们的布局调整方案;;;整体规划理念（地上）：;2;2;2;2;2;生活专区;整体规划理念（地下）：;;品类;品类;物业配比表;结论篇;;本项目的开发策略目标：;;而产权式酒店产品所蕴含的人口资源能够在短时间内为商业部分提供一定量的消费人口，盘活商业运营。;;;;;客户特征;根据运作目标的指导之下，我们提出如下运作原则策略：;;;;招商模式建议;（具体商务条