中国35城住宅市场生命周期.pdfVIP

“中国35 城房地产短周期投资风险识别系统”系列研究之一 2014 年度中国35 城住宅市场生命周期专题研究 随着中国房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都 热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。我们相信，未来十年左右，中国房地 产市场整体上仍有较大的发展空间，但“分化”将成为关键词。尤其是区域市场 分化将趋于显性化，正如2012-2013 年度，在一线城市和少数二线城市房价高涨 的同时，多数三四线城市只是不温不火，而温州和鄂尔多斯等个别城市甚至还在 下跌。而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市 场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。对于各类房地产投资者来 说，尤其开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。 同时，鉴于房地产短周期的波动性，即便是城市基本面最好的一线城市，也存在 着不同年份投资时机好坏的区别。据此，我们将首先针对大中型房企重点布局的 35 个重点城市，做系统性研究，以期预判每个年度不同城市的投资风险度。而 本报告，是“中国35 城房地产短周期投资风险识别系统”系列研究之一，主要 对于 35城住宅市场所处的生命周期进行比较分析。 一般而言，事物的发展都有生命周期，多会经历从萌芽到灭失的过程。一个 城市新建住宅市场的发展同样具有生命周期性特征, 具体来讲可分为启动期、成 长期、加速期、平稳期、成熟期、衰退期等阶段。认识一个城市住宅市场所处阶 段，房企选择扩张和城市进入时，能够认清基本形势。本报告针对全国 35 个重 点城市进行比较性研究。 一个城市住宅市场发展所处周期，本文主要从社会经济发展基本面，以及新 房市场发展现状两个维度进行考量。前者从宏观层面体现房地产市场发展所处的 外部环境，后者直观反映新房市场的总量变化。 社会经济发展基本面选取人均GDP、人均可支配收入、城镇化率和第三产业 占GDP 比重四个指标，新房市场选取住宅成交量及住宅新开工量两个指标。通过 指标标准化，及专家打分赋权重，最后得出城市住宅市场发展生命周期的综合指 标。 本报告35 个重点城市包括4 个直辖市：北京、上海、广州和深圳；15 个副 省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、 大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划 单列市；16 个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长 沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。 一、35城社会经济发展基本面指标 (一) 人均GDP 城市核算期内（通常是一年）实现的国内生产总值与城市常住人口相比进行 计算，得到人均国内生产总值。人均GDP 是衡量经济发展水平的重要指标，是了 解城市宏观经济运行的有效工具，也是衡量城市人民生活水平的一个标准。人均 GDP 越高，房地产市场在整体经济活跃的大环境下发展动力越强。美国著名发展 经济学家钱纳里的经济发展阶段模型研究了人均经济总量与经济发展阶段的关 系。本报告对2012 年35 个重点城市人均GDP 进行排名，整体上可以分为三个层 级。 图1 2012 年35 城人均GDP 排名 元 140000 120000 100000 80000 80000 60000 50000 40000 20000 0 深广大天长杭南北宁上 青沈武 厦济郑 南福成长银合太西 昆哈石兰重海贵西南 呼 乌 圳州连津沙州京京波海 岛阳汉 门南州 昌州都春 川肥原安 明尔家州庆 口阳宁宁 和 鲁 浩 木 滨庄 特 齐 第一个层级：8 万元以上,主要为一线城市的深圳、广州、北京和上海，及 部分沿海发达及省会城市如大连、天津、长沙、杭州、