前程池州项目营销策略提报.ppt

* 写在后面： 以上仅为池州前城项目策略简报，如果贵司认为上述简报有深入的必要，我们非常乐意再做进一步的工作。 希望正如前期与贵公司沟通的一样，《池州前城项目》能够成为池州知名项目，并且以追求完美品质的建造精神，通过对产品的不断修正，改变人们的居住观与生活观。 三固·三方愿以追求完美的态度，和省内外十年的操盘经验，为项目锦上添花！ 夺 势 ? Momentum 营销思路 项目难点 工业区目前总体属于起步阶段，项目周边目前无任何生活配套，并且短期内这一现状无法得到改善。 项目目标 项目销售周期暂定24个月，住宅总户数1176户，月均去化户数为49户。 本项目为池州工业区首个住宅项目，项目总建筑面积176200M2，其中高层住宅78000M2，多层住宅62500M2.住宅共计1176户 根据目前项目周边的现状和项目针对的目标客户群，常规销售手段无法实现上述月均49户的销售， 建议将预热期拉长，充分炒作产品的精神概念，并通过体验营销唤起目标客群的认同和市场的关注。 在整个销售过程中选用脉冲式销售理念，充分制造市场饥渴度，实现项目的强销势头。 本项目营销方法的重点 我们的消费群决定了他们需要市场的热情！ 市场的热情是需要鞭挞的！ 将销售放在开盘前！ 我们的方法：不间断的积蓄热情！ 考虑到池州地区的人口，项目推广费用等因素，在宣传推广上切忌打细水长流式的持久战，而应采用“压力提前、借力打力、集中力量、点面结合”的策略。 压力提前：将宣传力度主要集中在开盘前的预热期和开售初期，厚积薄发，追求首发的火爆热销，减低后期积压量，为后期的迅速出货奠定基础。 借力打力：借助前城地产的品牌，尤其是前城在各地多项目的形象树立的市场口碑，高效、快速、准确地切入市场。 集中力量：将推广力度集中于主要的宣传主题即项目的主要核心亮点，不面面俱道，只按不同销售阶段的不同情况而有所侧重，避免宣传力度分散。 点面结合：宣传渠道不宜过于分散，只选取主要的媒体进行投放（“面”式覆盖宣传），并采取具针对性且行之有效的渠道作为补充（“点”式针对宣传，如开发区企业拜访） 7.20 5.1 公开发售 公开认筹发卡 11.15 媒体推广积累客户 拜访各企业工会，推荐团购事项 11.8 意向企业团购 10.31 企业团购截止 一期销售安排 项目尽快动工，通过会所及会所前的样板空间， 推广在2013年5月进入项目公开阶段，同时结合团购开展点对点的推销， 在2013年7月开始进行首批预定， 通过40天左右的认筹，进入开盘销售（具体房源投放量以认筹量为基准）， 后期推出的房源都应以认筹量为基准来制定， 例如：认筹100户，放出房源不超过75户，充分制造市场供不应求的饥渴现象。 现场工程进度要求 建议在项目对外开放时现场的工程进度应达到如下要求： 项目外部环境要求 完成牧之路及凤凰大道道路的引导旗或其它导示系统的设置； 完成牧之路项目现场相关路面的铺设和绿化的整饰； 项目内部环境要求 以布幔的形式对先期开工的楼体进行楼体外包装； 为避免一些不必要的纠纷和出于安全考虑，建议工地现场禁止客户参观； 考虑到部分客户会在项目现场周边观望工程进展，建议对先期开发楼栋底层架空层及相关区域的绿化进行整饰，同时对牧之路停车区域进行必要的规划 销售准备 以团购的方式面向开发区企业职工以满足其自持物业需求： 针对开发企业的团购方案以企业为单位，不针对个人，由企业统一申报，认购资格如下： 注册纳税的工业企业的职工（投资规模、2012年产值） XXXX万元以上或2012年纳税 XX万元以上）； 为本人首次置业； 购买用途是用于自住且交付后三个月内需入住； 在开发区企业工作； 所在企业提供相关资格证明或担保。 销售组织 青年城1号面向经开区企业发售新闻发布会 价格以统一优惠形式出现，优惠采取时段性优惠 2013年10月31日前企业客户 一次性付款9折 商业贷款9.2折 公积金9.4折 2013年10月31日以后企业内部认购停止 团购结束针对全城实行公开发售： 价格以统一优惠形式出现，优惠采取时段性优惠，从2013年11月至2013年12月 一次性付款9.6折 商业贷款9.8折 公积金无折扣。 216套 312套 648套 蓝色地块 高层，共计648套，占总套数的55% 红色地块 多层，共计216套，占总套数的18% 黄色地块 多层，共计312套，占总套数的27% 高层产品在池州城区价格较多层产品偏低，属于快速走量的产品。 而多层产品在池州当地有个较高的接受度，属于价值略高的产品。 三期 312套 一期 324套 二期 540套 项目分期 一期 二期 三期 销售时期 2013年5月－2013年10月 2013年11月－2014年11月 2014年11月-2015年5月 销售时间