2012年全省物业管理人员培训课件.pptVIP

全省物业管理人员培训班讲课提纲 河南省建设教育培训中心 什么叫物业 《河南省物业管理条例》第三条：“本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。” 什么是物业管理 国务院《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进修维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 《条例》并不强制选择物业服务企业进行小区管理。如果业主选聘物业服务企业进行管理，则应当按照《条例》规定来进行。 物业管理的产生 1，欧州工业革命，促成城市化发展； 2，1860英国奥克维亚.希尔； 3，物业管理主要是社会上产生了多元产权的住宅小区和住宅组团的房地产形态； 4，1981年3月深圳第一家涉外物业公司——深圳市物业管理公司、86年广东五羊村；90年深圳莲花二区；93年深圳法规；94年建设部《城市新建住宅小区管理办法》颁布。 5，政府推动和引导了物业管理的发展。 物业管理的特征 1，社会化：改变了自建自管方式，业主到社会上选物业公司，公司到社会找物业。 2，专业化：配备专业人员、有专门组织机构、专用管理工具、科学管理措施和工作程序、现代先进维修技术。 3，市场化：物业管理是经营，提供的商品是服务。方式是等价有偿。自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任。 物业管理的地位和作用 1，促进经济增长（购房，装修、家具，使用过程的维护和水电气，大、中修，更新改造等后三项支出超过前一项）； 2，提高人民居住质量； 3，增加就业； 4，维护社会稳定； 5，促进房地产业良性循环； 学习《物业管理条例》原文一总则 1，《条例》2007年8月26日修改，修改后的《条例》2007年10月1日起施行； 2，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责对本区域物业管理活动的监督指导； 二，业主及业主大会 1，业主大会有什么人组成（第8条）； 2，业主大会的成立要求：A，一个管理区域成立一个业主大会；B，应当在物业所在地人民政府房地产行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导下成立；C，业主入住50%以上的情况下成立。 学习国务院《物业管理条例》 3，业主大会的性质是物业管理活动的自治组织（8条2款） 4，只有筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，才应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；（12条3款） 5，业主委员会是业主大会的执行机构（15条） 6，业主委员会自产生之日起30日内，向房地产行政部门备案（16条） 学习《物业管理条例》 7，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任（16条2款）； 三，前期物业管理 1，前期物业服务合同的特征：具有过渡性；建设单位和物业企业签订；具有不确定性。（多选单选均有本题。教材56—57页,《条例》26条）。 2，物业服务合同是一种附终止条件的合同(教材57页） 3，前期物业服务，开发建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业（24条） 4，物业入住小区施行承接验收制度。 5，承接验收资料主要是：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网竣工图（19条） 6，三级资质的物业服务企业只能承接20万平方米以下的住宅项目。（教材105页） 7，物业资质管理的必要性：B，把好市场准入关；C，建立市场清出制度；D，实行企业资质审批制度。（教材102页） 四，物业管理服务 1，物业企业资质管理的实质是行政许可制度（32条）； 2，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格（32条）； 3，从事物业管理的人员，按照国家有关规定取得执业资格证书（33条）； 学习《物业管理条例》 4，物业管理服务的特点：公共性和综合性；受益主体的广泛性和差异性；服务的即时性和无形性；服务的持续性和长期性（教材第二章35—36页） 5，物业服务的内容包括以下两个方面：一是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序（教材36页） 6，物业管理用房的所有权属于业主（38条） 学习《物业管理条例》 7，什么情况下业主受到财产和人身伤害物业企业要赔偿，没有按照物业服务合同提供应有的服务，导致业主受到损害的（36条） 8，物业服务终止时应当向业主委员会或新选聘的物业服务企业做好交接工作（39条） 9，物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则（41条） 10，物业服务收费定价形式有三种：政府定价；政府指导价；市场调节价(教材47页） 11，物业管理计费形式：包干制和酬金制（教材49页） 学习《物业管理条例》 12，酬金