沈阳高力地产世界城综合体项目推广提报（新版）.pdf

[ 和而 不同] 高力地产浑南项目整体推广思路 Part.1 有关政治 风生水起，政治导向清晰! 新国四条，限购令等新政， 5次上调利率，致使目前购房成本最 高，市场进入新一轮的观望期；国家政策导向非常清晰，打压 房价；市场抗性无疑是我们项目面对的最大市场冲击。 降价风潮，一线城市强震摇摆! 目前一线地产市场的秩序低迷，万科、保利、绿地轮番降价保 量；北京连续数周成交量负增长，负面新闻持续报道，导致二 线市场客户持币观望态势严重。 政策，有得有失，抓住机遇！ 乐观因素1：有利于房地产市场的长期健康发展，从而为房地产 市场会带来更大的机会和发展空间。 乐观因素2 ：适者生存的自然法则同样适应房地产市场，逆市而 为，相继而动，加快企业及产品调整步伐。 乐观因素3 ：大量刚性需求长期纯在，只不过是短时间内高房价 的压制，有需求就有存在和发展的机会。 总结 目前地产市场短期内成交萎缩，房价平稳中期房价小幅波动，成交量减 少，长期看沈阳房价仍会走势稳中有降，2012年上半年市场将是全国 地产的恶化期，本项目在这个时期立足浑南，除了过硬的产品说服力， 还必须有足够吸引眼球的营销推广。 首要任务：抓住市场机遇平稳过度。 Part.2 有关市场 聚焦城南，群雄割据！ 大浑南区域建设如火如荼，城市重心南移，新行政中心的定项确 定了浑南的城市核心地位。 2013年全运会带来机遇同样也带来挑战，各大开发商抢占浑南， 金道、万达、月星、星河湾、绿城等开发商强势进驻，政府硬性 商业配比的规划制约导致项目竞品同质化严重。 大和之上，共荣繁华! 区域优势：处于大浑南新市府核心区，是沈阳未来最重点发展区域； 区位优势：扼守浑南中心的重要门户，与老城区近在咫尺； 交通优势：高速、地铁、新南站，机场，城市主干道围绕周边； 政策支持：国家政策支持、沈阳政策支持、区域政策支持…… 同质产品，大相径庭! 月 星：以建材家居城为主力店，形成大商业带动写字间与住宅的去化； 金 道：港资企业，主要以资本运作为主，大型商业建设为辅； 万 达：大商业主力店带动其他产品销售； 绿 城：全运村建设工程，以法式合院与洋房为主，成熟产品线； 星河湾：豪宅样板，高端住宅典范，品牌力强。 总结 综上所述，可以看出本项目地块虽然与周边项目在产品类型等方面 有所冲突，但本区域所拥有产品形态是项目最大的价值竞争点。纵 观整个大浑南地区，本项目具备住宅产品开发后的客群引入的基础 条件。 跳出市场，方有为。 Part.3 有关客群 抢客户，抢人气！ 区域决定了我们无地缘性客户 品牌决定了我们没有追捧者 产品业态决定了我们只能运用高效的推广手段吸引足够的人群 可以支持我们只有外延性客户和迁徙性各户 产品决定客户！ 为了战胜市场我们拥有中小户型 为了战胜政策我们选择产品入市 为了战胜对手我们选择高质建筑 产品特性决定我们的客源选择。 统一认知，恒定价值！ 在所有客群对项目的接触点只有一次，怎么把握好这个接触点就是 项目制胜所在，但是这绝不是广告就能解决的问题。 产品价值点在区域供给共赢的情况下，独特的产品气质决定我们可 自拟价值点。 价值认知！ 区位价值：雄踞浑南 市府核心 交通价值：地铁双线 四方发达 投资价值：未来核心 升值无限 规划价值：科学布局 人性设计 社区价值：多元产品 丰富生活 产品价值：精工设计 实用空间 配套价值：大型商业 服务全运 客群特性划分 投资客群特性 投资客群注重的是区域发展的未来潜力和升值空间，能够给他们带来最 低风险的高回报是他们最为关注的部分。商业部分投资为主，也会投资 具备潜力的住宅。 自住客群特性 而针对高力项目而言项目的核心关注点在于地段，户型，价格，以及社 区的配套，居住的环境等各种生活感受相关的条件。 客群区域划分 一级客群 以市内五区内被高房价挤压而又对生活品质要求较高的中产阶级。 二级客群 以在沈阳工作和做生意的外地人为主，城市距离的拉近是最大吸引点。 三级客群 具有远见的投资客为主，为沈抚同城化未来带来的巨大土地升值潜力所 吸引。 大商业的目标客户： 在盱眙其他商业中心经营的客户，连锁客户 银行、电信等垄断行业的客户，或与此类客户有关联的个人投资客 看好集群中央商业与投资价值的纯投资商 以商业产权式分割后形成的中小投资散户 外地（本地）有实力的餐饮、娱乐、服饰等实体经营商 住宅的目标客户： 政府、事业单位有稳定收入的高素质人群 大型企业、私营业主等收入较高的人群 周边乡镇收入较高的人群 认同本案建筑风格住