沈阳京御苏家屯项目定位及发展策略研究(世联)（新版）.ppt

——中部地区。加大和平、沈河、铁西、皇姑和大东等老城区改造建设力度，重点实施南北“金廊”和东西“银带”开发建设。 ——西部地区。大力发展铁西装备制造业聚集区和现代建筑产业园，以及于洪、辽中两大配套区和沈阳胡台新城。 ——南部地区。大力发展浑南新区、苏家屯区、沈阳高新技术产业开发区以及航高基地，建设城市空间和功能完善拓展区。 ——东部地区。以大东沈阳汽车城为核心区域，积极推进国内重要的汽车产业基地发展。在棋盘山地域内，全力打造生态保护区、旅游产业聚集区、健康科技产业创新区和国家文化产业示范区。 ——北部地区。沈北新区重点发展手机、新能源及新能源汽车、新材料、生物、航空航天、光电信息制造等新兴产业；全力构建沈阳北部文化教育集聚区；加快发展总部经济，打造沈阳副都心和最佳生态居住区。法库县重点打造北方通用飞机制造运营基地和东北最大的陶瓷生产基地。康平县重点建设东北地区最大的高新复合材料产业基地。 【城市发展】“十二五”规划，合理确定重点地域的发展定位，形成各具特色、优势互补、协调发展的空间布局 【沈阳宏观数据】 到2011年末，地铁1、2号线通车运营，地铁4、9、10号线前期工作加快推进；城市公交运营线路205条，其中新开、调整城市公交线路50条；公交运营线路长度达到3741公里；公交标准运营车辆6594标台；全年公共交通客运总量达到11.76亿人次；年末全市出租汽车22174辆，其中市区17353辆。 【城市发展】城市交通情况得到大幅度改善，地铁的运营在改善城市交通的同时，也带动其他产业的快速发展 【沈阳宏观数据】 【城市发展】沈阳经济区新型工业化综合配套改革试验上升为国家战略，为建设先进装备制造业基地注入了强大动力 沈阳经济区以沈阳为中心，辐射八个城市，形成联系紧密的“区域经济共同体”。沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭 ，总面积75402平方公里。 国家发改委已经批准沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区。这标志着沈阳经济区成为继上海浦东、天津滨海新区、成都、重庆、武汉城市圈、长株潭城市群和深圳等七个地区后，国务院批准设立的第八个国家综合配套改革试验区。 【沈阳宏观数据】 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 天津万科假日风景位于天津的西部新城中北镇 地理位置：位于天津市西青区中北镇 ，外环线以外，临近南开、红桥两区；距天津机场25公里，距天津新港40公里； 规模：总占地23万平米，总建筑面积近30万平米； 容积率：1.3； 绿地率：40% ； 价格：实现比周边同类型产品高出600元的均价； 销售速度：月均50套，比周边竞争项目高出一倍； 客户：突破地域限制，一定比例的市域客户。 石家庄房地产区域市场示意图 【案例启示】 假日风景的口号是“新天津人的理想·家”，客户突破地域限制 区域：接受度不高，属于低价盘认知区域； 地段：抗性较强，周边现状较差，配套很不完善，且有化工厂等； 交通：临近城市快速干线。 客观条件 客户地区来源：市内六区购房者占90%以上，另10%来自外地。市内六区客户中又以南开区、河西区居多，主要为项目周边如南开区长江道、华苑等区域。客户购房用途：大部分人为自住，投资比例占20%至30%。 主力客户群分类：其一是对价格(主要是总价)较为敏感，同时又不愿牺牲居住、生活品质的年轻一族。在中北镇购买一套与中心城区相同档次房屋，差价悬殊。 其二是经济实力较强，自身有1套或多套住房的客户，这部分人比较看好区域发展前景，以及由此带来的楼盘升值潜力，他们购房或出租，或将来用于自住，更多的是把购房作为一种使手中闲散资金保值增值的理财手段。 客户特征：价格敏感度高，但有为品质、外在形式付费的意愿。 客户定位 【案例启示】 关注目标客户置业需求：产品及环境，这也是假日风景项目成功的关键因素 产品形态丰富，包括情景、瞰景、宽景、院景，满足不同需求的业主，与泛客户定位对应。丰富多样的产品形式决定社区业主集合了各个年龄层次的人群，使得社区更活跃、更有生气，比单调的社区舒服度高。 立面颜色丰富，比如情景、瞰景颜色以黑红配浅灰，这种颜色体现尊贵感及品质感；院景洋房的鲜黄色、土黄色体现主人的稳重、殷实；宽景洋房的白色、浅灰、黄色相搭配，显得非常明快、摩登时尚，属于建筑界的流行色，体现年轻人的朝气。 所有产品进深小，除了宽景洋房的7米的小进深，假日的院景洋房也只有12米左右，而一般的住宅进深多在13-14米。进深小，户型格局好，采光、通风效果都要好很多； 横厅设计，尤其是体现在情景、瞰景洋房内，大大提升业主的居住品质。 高科技配套：雨水收集系统、外挂观光电梯、新风系统等，打造人居欧Ⅲ标准，提升居住品质，提供高尚生活理念。 景观环境：绿化分布的均好，利用蓝轴水