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上海市二手房市场现状 小组成员：江忆、邵晓婷、徐佳佳 2012年4月8日 主 要 内 容 一、二手房现状 二、买卖交易流程 三、缴税流程 四、交易税费 五、交易注意事项 一、二手房现状 最近几年，中国对房地产市场似乎进入调整时期——越调越高。“涨价-调控-再涨价-再调控-再涨价”已成为近几年来数轮楼市宏观调控的缩影。 而众所周知，刚性需求只可能在房价压力、调控政策作用下推延购房，而不可能就此消失，因此，在受到本论调控政策受限之后，这部分需求势必将要爆发。就像今年年初的那波楼市上涨行情。 与此同时，上海十二条新政提升了土地增值税，无疑是增加了开发商的开发成本。虽说政府是有意要减少开发商的利润空间，但是，无奸不商，相信开发商总会变着法子把这部分多余的成本转嫁到房价中来。到头来，为高昂税费埋单的还是购房者 二、买卖交易流程 三、缴税流程 四、交易税费 1、卖方涉及的税费　 （一）普通住宅：　 1、营业税： 购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.55%，满5年则免征营业税。　2、个人所得税：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。　 （二）非普通住宅：　 1、营业税：购买未满5年（含5年）的房产对外出售营业税为房价的5.55%，　满5年则征差价差价的5.55%　2、个人所得税：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。 2、买方涉及的税费 （一）普通住宅： 　　0--90平方米（含90），内环总价330万以内，中环总价200万以内，，外环160万以内契税税：1%（2012年2月新政，第二套房契税为3%） 　　90—140平方米（含140） 契税：1.5%，内环总价245万以内，中环总价140万以内，，外环98万以内！(2010年10月17日新政，第二套房契税为3%) （二）非普通住宅： 　　契税：3% 　　注： 普通住宅必须同时满足以下3个条件： 1)、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等； 2)、单套建筑面积在140平方米以下； 3)、坐落在内环线（以中山路环线）以内的总价低于245万元/套，内环与外环之间的总价低于140万元/套，外环线以外的总价低于98万元/套 3、税费起征点 　　二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据 　　普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20%。出售公房：5年之内， (售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。 　　按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。同时，1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作出了明确规定，具体分三种情况征税： 　　1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。 　　2、个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。 　　3、职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。 4、关于利润 　　计算方法：利润= 转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用 　　纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳乃敖鸺坝泄睾侠矸延谩 　　1、房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费. 　　2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 　　3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、