万科_广州金色茗苑商的业项目招标提案.pptVIP

万科金色茗苑 招标提案;前言;本案策略将从五个方面展开——;一、宏观、区域、竞争市场分析;供求关系逆转，成交总额低于2006年 ;08年上半年成交萎缩明显，下半年销售回稳;;;成交萎缩四成，价格增速放缓 ;2008年整体市场局势下半年逐步回稳； 全年土地成交不畅，楼面地价回归理性，郊区成热推区域，旧城区供应极少； 供求关系逆转，成交总额低于06年； 08年上半年成交萎缩明显，下半年销售回稳；上半年价高量低，下半年量升价跌； ;一、宏观、区域、竞争市场分析; 自2002年开始，荔湾区供不应求现象明显，直到2008年供求关系有所缓解， 价格自2005年开始一路飙升，更在2008年创下有史以来该区域最高价;2008年荔湾区均价大幅超越全市均价;自06年开始荔湾区每年均价涨幅持续超过全市水平;荔湾区供应量一直处于平稳状态，除年中和黄逸翠湾推出市场引起轰动外，本区总体成供不应求的态势； 荔湾区由于供应量较少，因此各月数量的浮动主要来自推货量的影响，而非其他外部因素作用； 供应量较少以及理性的价格使荔湾区项目抗跌性较强，但由于整体市场环境仍不能过于乐观，过硬的产品质素及合理的价格仍是占领市场的重要砝码！;一、宏观、区域、竞争市场分析;由于荔湾区售价格长期处于高位，且货量并非十分充裕，使相当一部分购买能力有限的消费者外流至金沙洲、芳村北、海珠西和同德围等区域。;项目;主要潜在项目概况;竞争分析小结;力迅原筑;等级　;　;市场出现回稳迹象，十区周均成交达1300套 ;2009年突出个盘;市场回稳，成交回暖的主要原因 ;市场的阶段性回暖提振市场信心，贷款放松成逆转信号； 判断一：政策的可能出台将使小阳春演变为大阳春，可望持续至年中，一定要借这股复苏的势头； 老荔湾项目由于地价等诸方面原因，大多数的楼价仍保持在13000元/㎡左右的高位，抗跌性极强； 老荔湾板块供应货量不足，紧凑型的三房供应更为稀缺； 判断二：大部分竞争对手将于年底推货，年中前是最有利的推货良机； 判断三：银行仍有可能收缩银根，同时整体地产仍趋向尽快出货；;二、项目理解及核心价值提炼;功能定位： “广佛都市圈”中心区，广州“西联”的辐射带动区，城市西部新的标志性地区以及新的商务中心区，重点发展总部经济、物流和创意产业等现代服务业，以及商贸和历史文化风貌旅游业，并考虑一定的居住功能。 范围： 北至大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东到工业大道中、南，西至芳村大道北、花地河，总面积35.14平方公里。 核心区位： 北至珠江大桥西桥（大坦沙），南至丫髻沙大桥、环城高速公路一线，西至花地河、芳村大道北一线，东至黄沙大道、工业大道一线，面积约为24.7平方公里。 ;发展目标： 从“西联”和“中调”战略出发，广州要建立现代化产业体系，成为宜居城市的“首善之区”，要求白鹅潭地区瞄准现代化、国际性、创新型的广佛都市圈核心区的目标，发挥广佛联动发展的核心功能及枢纽商务港的作用。 功能定位： （1）价值重估，打造增长极。 （2）推动多中心中央商务区（MCBD）的发展。 （3）增长极功能配置：白鹅潭地区要与广州另外三大重点地区错位发展，就需要立足广佛，合理配置功能：建立总部办公、突出文化创意、塑造宜居住区、培养生态休闲。 产业定位： 大力发展总部经济及高端服务业、文化创意产业和休闲旅游业。;“广东光电科技产业基地” “中国留学人员广州光电科技产业园” ;双地铁、大坦沙大桥等规划将加强区域与外区联系，有利吸纳外区客源;规划及园区经济解读小结;项目理解：交通辐射区域;本项目;项目理解：重要经济指标数据;项目理解：配套资源;项目理解：一期产品户型面积;项目理解：首推产品景观资源;项目理解：SWOT分析;项目核心价值提炼;二、项目理解及核心价值提炼;项目定位推导;阶段性推广方向:;目标客户群初步定位;目标客户群锁定;如何满足我们的客户;三、项目推广策略及现场组织管理;市场发动的目的及方向;整体人员架构组成;第一战区：（大坦沙岛）以河沙、坦尾两个城中村为基点，大型国企、餐馆、学校为支持;;5;原有资源客户针对性拓展;现场组织管理;三、项目推广策略及现场组织管理;;3-4月重点推广部署;活动介绍：巡展;活动介绍：新品发布会+客户诚意登记;活动介绍：热气球活动;活动介绍：客户推介“讲饮讲食”活动;活动介绍：麦玲玲风水讲座;电影院是目前新生代普遍集中消费的地方，根据该批客户的消费喜好，对口投放项目信息;四、项目推售策略及价格建议;开售思考;开售建议;销售节点整体建议;抓紧现场销售中心、样板房及销售通道的建设； 开设项目看楼巴士 专场开放给拓展登记的诚意客户优先参观;沥青马路，道路两旁种植树木、安装灯柱及刀旗;5、在现场正式开放前，开通本项目至荔湾广场的城市便捷快车并持续经营，以便提升项目档次、让客户充