第三章--2房地产开发用地的获取.ppt

GDGM-测绘系-WHX GDGM-测绘系-WHX 第三章 土地管理制度与房地产开发用地的获取 1.通过本章学习了解我国土地制度的形成过程、 现行土地登记制度的制定背景、土地改革方向 2.理解我国土地制度的特点、土地登记制度的意义以及土地登记的程序、我国土地市场存在问题。 3.掌握土地制度的相关概念、土地产权相关概念和土地登记的登记类型、国有土地出让、转让的各个方式的操作方式和适用范围、注意事项等。 学习目标： 一、一级市场 一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家将国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。 小常识： 1）三通一平： 水通、电通、路通、道路平 2）五通一平： 通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地 3）七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整 第三节 房地产开发用地的获取 对于城市土地而言，国家是土地的恒定所有者，而土地使用权的受让人取得一种独立的财产权利——国有土地使用权，包括占有、使用、收益权，但是没有完全的处分权。从物权角度来看，这种国有土地使用权是一种与土地所有权相分离的独立物权，不是单纯的使用权。政府对土地的利用加以严格限制，土地使用权人要严格按照城市规划和国有土地使用权出让合同的规定利用土地，不能自行变更用途，同时土地使用期限也要受到限制。房地产开发用地只能是城市国有土地，因此一级市场的供应方就只有国家（土地的恒定所有者），也就是说房地产一级市场是由国家垄断的市场，对于各地而言就是国土资源行政主管部门。一级市场土地使用权的交易称为出让（国家作为土地所有者，出让使用权）。 划拨方式： 目前仅限于特殊用地（国家机关、军事设施、公共设施等），具体规定《划拨用地目录》（国土资源部令2001年第9号，2001年10月22日颁布施行，各省、自治区相应制定有“实施细则”等配套法规），划拨方式是无偿的（而且是无使用期限的、但是不允许流转），划拨曾经是历史上国有土地使用权转移的唯一方式，因此目前市场上有大量划拨土地在二级市场交易。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院颁布，1990年国务院令第55号，1990年5月19日颁布施行）中明确规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”平等、自愿、有偿是民事法律行为的典型特征。 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日人大常委会通过，1995年1月1日施行）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式，土地租赁、土地作价入股同样可以采取协议、招标和拍卖三种方式，这三种方式都是典型的民事法律行为。以上法律配套的部门法规是国土资源部2006年5月31日颁布，于2006年8月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》。 规范了四种方式，相对于《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》增加了“挂牌”方式。房地产开发用地属于经营性用地，按照上述各法律、法规规定必须进行招标、拍卖、挂牌。经营性土地使用权应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让，但是在什么情况下应该适用招标、什么情况下应该适用拍卖、什么情况下应该适用挂牌方式，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》并没有具体规定，而是赋予出让人决定采取其中任何一种方式的权利。实践中，土地行政主管部门应视国家产业政策、政府对土地的要求、土地用途、规划限制条件等因素选择适宜的出让方式。 （一）招标 是指国土资源行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果（不一定以报价为依据）确定土地使用者的行为。对有最高出让金以外其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能有受让意向（不具备拍卖条件）的进行招标。 （二）拍卖 是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。一般而言，以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的应拍卖出让；对土地使用者没有特别限制，一般单位或者个人均可能有受让意向；土地用途无特别限制及要求的应拍卖出让。 （三）挂牌 是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 招标、拍卖、挂牌都是基于公开、公平、公正原则的出让方式。其不同点在于：拍卖时间短，允许多次报价；挂牌时间长，也允许多次报价；招标时间长，但仅允许一