深圳市二手房交易流程、签约注意事项和交易税费大全.doc

深圳市二手房交易流程、签约注意事项及交易税费大全一、买房者需满足条件：（二者选一）（1）非深户：在深圳只能购买一套商品房且需有深圳的最近连续13个月的社保或个人纳税单。（以家庭为单位：家庭定义为配偶及未成年子女，社保必须买两项以上、税单指个人所得税税单）（2）深户：在深圳只能购买两套商品房，在其它城市有房的暂不算。（以家庭为单位）（3）境外人士：按非深户的标准执行，另外籍人士购房需提供一年以上的劳动合同原件及劳动局办理的劳动就业上岗证。（境外人士在大陆只允许购买一套商品房，商业类的一律不允许购买）二、银行贷款的政策：所有银行现行政策均为认房又认贷。如：（1）客户在深圳有一套红本在手的房子，没贷过款，如需再买，银行贷款也是按二套首付六成；三、二手房交易流程：询价、查档、查客户征信签合同（系统移交资料：买卖合同原件、温馨提醒原件、居间服务确认书原件、旧房产证复印件、买卖双方身份证复印件、委托公证书原件、其它补充协议原件。）做全权委托公证、申请按揭、做首期监管（资料齐全银行3-5个工作日出承诺函给担保公司）担保公司出保函给银行（3-5个工作日）银行收到保函再放款给担保公司赎楼（3－5个工作日）担保公司赎楼（正常情况３－５个工作日拿房产证）（注：跨行赎楼需在业主原借款银行提前一个月申请，３０天后方可还款，中行需提前两个月，平安银行赎楼后需两周拿房产证，建行当天还款当天拿证，特殊情况需预存一个星期扣款。）过户（5-8个工作日）领新业主房产证抵押（5-8个工作日）放款（正常情况2-3个工作日）过水电煤汽结单（系统移交结单资料：新房产证、交房确认书、更名确认书等）签合同前所需做的事情：1、询价?:物业名称、栋数、房号、面积、原登记价、成交价）（2）商铺：（物业名称、栋数、铺号、面积、原登记价、成交价、租金、目前经营类型）2、查档：需提供业主的姓名或身份证号码，房产证号码。（目的：为了防止签了被查封的房子）3、查询客户的征信：（银行是根据客户的征信情况给予贷款）签合同需注意的事情：（1）签署价格确认书、姓名确认书（避免办理手续的时候出现业主不配合按评估价过户，不允许客户更名）（2）预留水电押金（避免出现过水电煤气时发现业主有大笔欠款不缴纳）（5000-10000元，视情况而定）（3）应收集的资料有：a业主房产证复印件（红本在手的需留业主房产证原件，抵押的需留业主的借款合同和抵押合同）b买卖双方身份证复印件四、交易费用1、赎楼／全权委托公证费（400元)2、担保费?1》担保赎楼：担保金额×1％，关外需加收300元手续费；（特殊情况需加收）?2》现金赎楼：担保金额×2%，最低收3000元，关外需加收300元手续费。（特殊情况需加收）???赎楼方式：［1］一笔：用客户的按揭款赎楼（客户需提前供楼，缺点风险比较大，优点省赎楼利息）［2］二笔：业主向银行申请短期借款（缺点产生赎楼利息，优点风险小）赎楼利息计算方式＝发放短期借款额×月利率（银行当前执行利率）÷30×所用天数（从发放贷款到还清贷款所用天数）［3］买家如没在卖家欠款银行贷款会产生违约金。3、评估费?1》住宅：500元（特殊情况需加收）?2》商铺：1000-5000元（特殊情况需加收）4、买卖合同公证费的收取：以过户价为基准［1］50万以下（含）?3‰［2］50万以上－500万（含）?2.5‰＋250?［3］500万以上－10000万（含）?2‰＋2750?。5、抵押合同公证费的收取：以贷款额为基准：［1］＜2万?10‰［2］2万（含）－＜5万?8‰＋40?［3］5万（含）—＜10万?6‰＋140?［4］10万（含）－＜50万?5‰＋240?［5］50万（含）－＜100万?4‰＋740?［6］100万（含）－＜200万?3‰＋17406、国土局（地税局）收的费用有：《1》契税：［住宅］：90㎡以下并在深圳首次购房（且家庭唯一一套）征收1％；90㎡以上（含）-144平米（且家庭唯一一套）征收1.5％；非家庭唯一住房征收3％［商铺、别墅、非普通住宅］：征收3％（建筑面积≥144㎡或套内≥120㎡或容积＜1.0或同区超1.44倍以价格有一项满足都称非普通住宅）《2》登记费50元《3》贴花5元《4》交易服务费6元/平米《5》营业税：［1］普通住宅：未满五年全额征收，满五年不征收［2］非普通住宅未满5年的全额征收，满五年差额征收，即（评估价---原价）×5.6%?＜1＞营业税（含附加费）=过户价×5.6%《6》个人所得税核定征收，普通住宅＝过户价×1％非普通住宅=过户价×1.5％拍卖房=过户价×3％核实征收=（过户价-原价-税费-合理费用）*20%?满五年且家庭唯一住宅的免征个人所得税过户价查询方式：?/zxb