第八章施工合同的前期策划及管理.ppt

第八章 施工合同的前期策划及管理 内容介绍 第一节 合同的类型与选择 第二节 合同的风险与防范 第三节 施工合同的分析与签订 第一节 合同的类型与选择 一、合同的类型 二、合同类型的选择 总价合同案例1 某建筑工程采用邀请招标方式。业主在招标文件中要求： (1)项目在21个月内完成； (2)采用固定总价合同； (3)无调价条款。 承包商投标报价364000美元，工期20个月。在投标书中承包商使用保留条款，要求取消固定价格条款，采用浮动价格。 但业主在未同承包商谈判的情况下发出中标函，同时指出： (1)经审核发现投标书中有计算错误，共多算了7730美元。业主要求在合同总价中减去这个差额，将报价改为356270(即364000—7 730)美元。 (2)同意20个月工期。 （3)坚持采用固定价格。 总价合同案例1 承包商答复为： (1)如业主坚持固定价格条款，则承包商在原报价的基础上再增加75000美元。 （2)既然为固定总价合同，则总价优先，计算错误7730美元不应从总价中减去，则合同总价应为439000(即364000+75000)美元。 在工程中由于工程变更，使合同工程量又增加了70863美元。工程最终在20个月内完成。最终结算，业主坚持按照改正后的总价356270美元并加上的工程量增加的部分结算，即最终合同总价为427133美元。 而承包商坚持总结算价款为509 863(即364000+75000+70863)美元。最终经中间人调解，业主接受承包商的要求。 总价合同案例1 案例分析： (1)对承包商保留条款，业主可以在招标文件，或合同条件中规定不接受任何保留条款，则承包商保留说明无效。否则业主应在定标前与承包商就投标书中的保留条款进行具体商谈，作出确认或否认。不然会引起合同执行过程中的争执。 (2)对单价合同，业主是可以对报价单中数字计算错误进行修正的，而且在招标文件中应规定业主的修正权，并要求承包商认可修正后的价格。但对固定总价合同，一般不能修正，因为总价优先，业主是确认总价。 （3)当双方对合同的范围和条款的理解明显存在不一致时，业主应在中标函发出前进行澄清，而不能留在中标后商谈。如果先发出中标函，再谈修改方案或合同条件，承包商要价就会较高，业主十分被动。而在中标函发出前进行商谈，一般承包商为了中标，比较容易接受业主的要求。也可能因工程比较紧急，业主急于签订合同，实施项目，所以没来得及与承包商在签订合同前进行认真的澄清和合同谈判。 总价合同的有关知识点 固定总价合同是总价优先，承包商报总价，双方商讨并确定合同总价，最终按总价结算。通常只有设计变更，或符合合同规定的调价条件(例如法律变化)，才允许调整合同价格。 对于固定总价合同，承包商要承担两个方面的风险：价格风险和工作量风险。 (1)价格风险。包括： ①报价计算错误。 ②漏报项目。例如在某国际工程中，工程范围为一政府的办公楼建筑群，采用固定总价合同。承包商算标时遗漏了其中的一座做景观用的亭阁。这一项使承包商损失了上百万美元。 ③工程过程中由于物价和人工费涨价所带来的风险。 总价合同的有关知识点 (2)工作量风险： ①工作量计算的错误。对固定总价合同，业主有时也给工作量清单，有时仅给图纸、规范让承包商算标。如果工作量有错误，由承包商负责。 ②由于工程范围不确定或预算时工程项目未列全造成的损失。例如在某固定总价合同中，工程范围条款为：“合同价款所定义的工程范围包括工作量表中列出的，以及工作量表中未列出的但为本工程安全、稳定、高效率运行所必需的工程和供应。”在该工程中，业主指令增加了许多新的分项工程，但设计并未变更，所以承包商得不到相应的付款。 又如某国际工程分包合同采用总价合同形式，工程变更条款为：“总包指令的工程变更及其相应的费用补偿仅限于对重大的变更，而且仅按每单个建筑物和设施地平以上外部体积的增加量计算补偿。”在合同实施中，总承包商指定分包商大量增加地平以下建筑工程量，而不给分包商任何补偿。 ③由于报价时设计深度不够所造成的工程量计算误差。 总价合同案例2 某工程采用固定总价合同。在工程中承包商与业主就设计变更影响产生争执，最终实际批准的混凝土工作量为66000m3。对此双方没有争执，但承包商坚持原合同工程量为40000m3，则增加了65％，共26000m3；而业主认为原合同工程量为56000m3，则增加了17．9％，共10000m3。双方对合同工程量差异产生的原因在于： 承包商报价时业主仅给了初步设计文件，没有详细的截面尺寸。同时由于做标期较短，承包商没有时间细算。承包商就按经验匡算了一下，估计为40000m3。合同签订后详细施工图出来，再细算一下，混凝土量为56000m3。当然作为