第十九二十二十一章物业管理的基本理论.ppt

* * 四、实践中的问题 1.业主权力方面 个别业主≠全体 地位 业主委员会问题 非业主使用人 政府方面代表 2.主仆关系问题 一、价格管理的一般知识和规定 二、物业管理的需求分析 三、物业管理服务的价格特点 四、物业管理服务的交易费用 五、物业管理服务的边际成本 第四节 价格理论 第四节 价格理论 一、价格管理的一般知识和规定 （一）价格 1.价格是国民经济运行的综合反映，是经济活动各方主体利益关系的调节机制，是市场的核心。 2.市场经济靠价格调节，合理配置资源。 3.价格关系到经济发展、群众生活与政治稳定。在整个社会经济运行中，有不可替代的作用。 第四节 价格理论 （二）价格法 我国价格法1997年12月29日颁布，1998年5月1日起实施。 目的： 1.规范价格行为； 2.发挥价格合理配置资源的作用； 3.稳定市场价格水平； 4.保护消费者和经营者的合法权益。 最终保障社会主义市场经济持续、稳定、健康、协调发展。 第四节 价格理论 （三）价格法适用范围 1.空间效力 全国范围（不含港澳），含外国企业在我国内的 价格行为。 2.适用对象 （1）经营者、消费者、政府的价格行为； （2）定价、管理、监督、调控价格的各种行为，价格评估，鉴证行为。 第四节 价格理论 具体讲： 各类有形产品价格 商品价格 无形资产价格 服务价格－－各类有偿服务的价格 第四节 价格理论 3、服务价格－－统称收费 为消费者提供某种服务所收取的费用，是服务或劳务交换价值的货币表现形式。 （1）各种经营性收费 企、事业单位以盈利为目的，借助一定的场所、设备、工具、技术提供经营性服务收取的费用。 其构成为成本、税金、利润。 物业管理属于经营性收费。 第四节 价格理论 （2）各种事业性收费 政府办的事业单位在向社会提供公开服务过程中，按国家有关政策规定，为弥补或部分弥补服务成本而收取的费用。 主体具有非赢利性 特征 有很强的政策性 第四节 价格理论 （四）我国价格制度及定价形式 1.我国价格制度 实行并完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。 市场形成价格 特征 政府宏观调控 第四节 价格理论 2.定价形式 （1）市场调节价 经营者自己定价，通过市场竞争形成价格。 企业自主定价是市场形成价格的前提，起决定作用的是市场。 所以，经营者是定价主体，又是市场价格的接受者。 第四节 价格理论 （2）政府指导价 由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者定价。 具有双重定价主体： 政府定基准价及浮动幅度 经营者据以制定具体价格 （3）政府定价 主体是政府，具有强制性，属行政定价。 政府确定政府定价的目录，必要时定价应举行听证会。 第四节 价格理论 3.政府定价、政府指导价的判断依据 （1）重要程度 与经济发展、人民生活关系重大的极少数商品价格；重要的公用事业价格；重要的公益性服务价格。 （2）资源约束程度 资源约束程度小的－－市场调节价。 （3）垄断程度 凡不易或难以形成竞争的商品或服务，由政府定价或指导价。 第四节 价格理论 4.经营者定价的基本依据 基本依据是成本，最终是供求关系。 价值决定在生产领域，价值实现在流通领域。 第四节 价格理论 二、物业管理的供需分析 （一）需求分析 1.房屋产权多元化产生了物业管理的需求。 2.我国房屋多元产权出现的两种基本形式： 商品房 房改房等 3.不同的服务档次： 保障型物业管理 服务型物业管理 享受型物业管理 第四节 价格理论 （二）供给分析 1.不同供给主体： 外资、合资； 专业性物业公司； 转制