合富辉煌杭州中天滨降沫项目前期定位报告.ppt

;区域概况;四桥;空间规划： “一心、四轴、二区、九 片、三基地”： 一个公共中心：即区政府周边一带的区级中心； 四条发展轴：即沿钱塘江、时代大道、江南大道、彩虹大道四条发展轴线； 二个产业园区：即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区； 九个居住片：主要沿江南大道、浦沿路和西兴路分布；;滨江区经过10多年的开发建设，目前产业宜居新城的格局已初步成型，并形成了几个较为成熟的居住片区： 一桥板块：依托一桥的交通先发优势最早起步，目前已高度成熟，成为滨江区人气最旺，生活氛围最好的片区所在； 区政府板块：依托四桥通车后的区位优势及区级中心的功能定位，于本世纪初起步并在04-08年间快速发展，目前商办及居住氛围已较为成熟。;对比滨江区城市空间规划及建设现状可发现，滨江区建设尽管已初步成型，但未来仍有大量的用地发展空间，主要集中于以下几个板块： 沿江板块：主要为三桥西和四桥西板块，尤其是三桥西板块用地空间较为丰富，地块价值较为稀缺； 西兴板块：西兴街道一带，未来将依托地铁优势，通过农转居及退二进三形成一定的用地发展空间，发展潜力巨大；;在杭州一主三副六组团的空间发展规划体系中，滨江区与萧山城区共同组成了江南副城的核心区域，两者在地理关系及发展规划上水乳交融，具备良好的联动效应： 往北：滨江区与江对岸的钱江新城隔江对望，是杭州实施沿江开发战略的两大桥头堡，钱江新城目前已基本成型，CBD中心地位将日益凸显，其价值标杆及外溢效应对滨江区及钱江世纪城的发展建设将起到明显的带动作用；; 往东：与萧山新城区无缝对接，萧山新城目前已高度成熟，其东西向发展轴线金城路与滨江西兴片区内的滨康路和滨安路衔接，随着西兴片区开发建设的推进，滨康（滨安）路-金城路将形成一条都市感十足的黄金城市轴线，该轴线与地铁1号线发展轴恰好在西兴境内交汇，西兴由此成为一个重要的发展节点，区位价值及热度将得到显著提升（滨康综合体落户于此即是明证）；;区域认知小结： 现状：滨江区作为杭州三大副城之首，经过10余年的发???，产业宜居新城的格局已基本成型，并形成了多个成熟板块，尤其以区政府周边和一桥南最为成熟； 未来：放眼未来，滨江仍有较为广阔的发展用地空间，尤其是西兴、长河、浦沿等现状欠成熟区域，拥有较多的潜在建设用地，伴随着城市化进程的推进，滨江区未来十年预计导入人口规模将在当前基础上翻番（达到50多万人口），由此可以预见，滨江区的未来十年依然是房地产业发展的黄金十年，项目开发面临良好的形势机遇； 区位优势研判：滨江区不仅自身具备产业宜居新城的诸多优势，周边又有钱江世纪城、萧山新城、湘湖度假区等热点或成熟片区环伺，可谓众星拱月、区位优势极佳，发展潜力巨大，其在杭州城区中的地位及影响力将稳步提升。;;;经过10余年的开发建设，滨江区产业园区建设已基本成熟，房地产板块格局也已基本清晰，形成了多点开花的发展局面，具体可分为以下八大板块： 一桥东板块； 一桥西板块； 浦沿板块； 四桥东板块； 区政府北板块； 区政府南板块； 西兴板块； 长河板块。; 板块起源：依托一桥畔的交通区位优势及周边产业园区开发，于上世纪末率先起步； 板块开发高峰期：2000-2005年； 板块现状：高度成熟，片区以彩虹城为中心形成了一个大型居住区，为滨江区目前居住氛围最好、人气最旺的板块。; 基本概况：一桥东板块目前唯一的在售新盘项目，由中海和世茂联合开发，项目为复合用地，配建有12万方的商业综合体； 住宅规划特征：6栋超高层（45-48F）+56套联排，高层北侧可享一线江景色； 项目进展：07年拿地，11年启动，先期开发住宅组团，于11年7月首次开盘，推出两栋高层公寓； 建筑风格：新古典高层。;开盘时间; 项目滞销原因分析： 1） 大户型受严厉的限贷和限购政策影响极大：178方大户型目标客户为多次置业的改善客户，受限购政策直接影响，因而去化率仅为个位数； 2） 小户型总价门槛高，目标客群数量有限：89方小户型总价都在200万以上，对首次置业客户而言，总价过高，除了少数年轻有为的高级白领或有较殷实的家庭经济基础，大多数年轻首置客户都难以企及，对改善客户言，户型面积及功能舒适性又不够，因而陷入较为尴尬的境地。; 项目后续产品供应特征： 1） 公寓产品以大户型为主，89方小户型仅位于1#和6#楼，其余都为江景高层大宅产品； 2） 排屋产品定位高端改善客户：项目排屋产品共56套，以4-5联为主，户型地上面积300-350方，总价预计2000万/套左右，定位高端改善客户； 3） 排屋与公寓产品间通过人造水系予以区隔，形成有效分区，地下室为2层设计，排屋地下车库位于-2F，与公寓车辆共用出入口。; 板块其余项目剩余供应：; 代