天地行郑州九龙城社堑镍商业项目参考案.ppt

郑州九龙城社区商业项目参考案;第一部分; 开发模式粗放，主要体现在三点：;中海地产开发的阳光棕榈园商业街空置严重 ;第二部分 ;一：社区商业发展新特征;1、零售巨头进社区的根本动因。;2、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。;3、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。;4、城市社区零售商业业态多样化，充分满足社区消费需求。;第三部分 社区商业的建筑规划设计;一：社区商业的规划重点:商业级数 ;模式一：社区型商业中心;中港城外景 ;深圳南山前海人人乐超市＋商业街 ;典型社区商业中心的业态构成;模式二：社区次主力店组合型;典型社区次主力店组合商业的业态构成：;模式三：纯商业街模式;三：社区商业的多种布局模式;2：社区大围合，商业街大围合布局模式;3：社区组团与商业组团分别集中布局模式;四：社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划;案 例 一：以深圳南山前海人人乐超市的街铺为例，单铺面积一般都在100平米以上，单铺面积过大，人气虽旺，但租金成长较低。目前租金水平在160元/平方米左右，远远低于南山正常的社区超市街铺200-250元/平方米的租金水平。;案 例 二：缤纷商业商业中心街铺，进深控制在10米左右，面宽一般在3.5米-4米，单铺面积一般在40-50平米；目前市场正常租金在250-300元/平方米，部分铺位甚至突破400元/平方米。;五：社区商业如何处理好商业与住宅的关系;方式一：转换层设计，将住宅和商铺独立化。;案例一：燕八平面图规划特征介绍。 ;六：社区商业的骑楼、雨棚、复式铺、广告位、空调位等规划 ;雨棚式商业街：新新家园商业街采用统一加装的金属玻璃雨棚，美观实用，既能遮挡风雨，又不影响铺位的光线。并且使用率能够达到90%以上。 ;无骑楼无雨棚的商业街：外观简单明了、广告效果明显，但是由于它没有雨棚等遮风挡雨的辅助建筑，不利于消费者的停留。;2：复式商业街：复式铺空间感良好，并且能有效的增加商铺的使用空间。深受一些餐饮、酒吧等业态的青睐，但是由于一些品牌连锁加盟店都有标准的形象店要求，一般不使用复式铺。 ;3 广告位规划：; 灯箱式广告;4：空调位规划：; 空调位设置在门口、墙面下角： ; 空调位设置在墙面2米以上： ; 空调位设置在楼顶 ; 空调位百页窗装饰;第四部分 社区商业的配套规划;一：关于超市百货主力店配套规划;另外，主力店规划之前不能确定租赁关系，规划设计难以度身定做。尽管目前出现了“订单式商业地产”模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。国内的超市百货对于规划中的商业项目，基本没有签意向协议的习惯，缺少像沃尔玛、家乐福等国际商业品牌的远期战略规划。面对这一现实，开发商更应该让策划公司提前介入，通过周密的市场调研和分析，了解商城最适合做什么，再与对应的商家沟通，了解其规模、布局、配套等需求，这样即使主力店未引进，后遗症也会控制得很小。;二、关于社区街铺配套设施 ;三：重视社区餐饮业配套规划 ;2、社区餐饮给社区带来负面影响;3、如何做好社区餐饮的规划 ;其次，环保、卫生、安全等各种相关配套设施一定要齐全，尤其是项目商业定位要经营餐饮时，更要重视餐饮的排污系统的设计。一般开发商在建设项目的时候要向环保部分提交相关的申请报告，如果项目商业部分要定位餐饮，那么开发商在提交报告的时候就应增加餐饮的排污设计申请。在商铺的设计上，餐饮铺位的开间不能过小，否则经营商家在装修上将无法达到排油、烟、隔音等效果。对达不到排污等各项标准的商铺，不能为了追求利益而强行改造经营餐饮。;四：停车位规划：;2、外向型商业街区对停车位要求较高。;第五部分 社区商业的业态与招商;一：社区商业的业态具有购物、便利、服务的多元化功能 ;1：社区商业的购物和便利功能：;2：社区商业的餐饮、休闲保健、文化教育、娱乐功能;二：社区商业各类业态及其所占比例;生活便利及百货类;021;034;餐饮、休闲保健、文化、娱乐类;社区服务配套;说 明：;（二）社区商业外向型业态：;1、大型社区超市带来的百货化的外向型业态;;2、梅林家乐福辅营区经营商品情况表：;巴黎三城;漓江又一轩;以纯;3、调查小结：;4、大宗食街的外向型业态;三：社区商业招商;2、引进品牌店与杂牌店的战略组合;四：社区商业主力店的招商;2：引进超市的相关洽谈要点;2：关于社区超市的租金 ;二：大商家洽谈的综合要点 ;关于免租期 有的免装修期，有的在开业后适当给予免租。如福田中心区家乐福：无免租期（但开业前6个月装修期免费）；后海人人乐：开业后免租6个月。 关于理货区和办公区租金 一般按标准商业区租金的50%左右计算，一般5000平方米以上超市单独理货区的面积为300-400㎡左右。 关于商场公共配套部分的使用权 包括广告位