楚雄州禄丰县龙宇新天地现阶段营销思路与商业定位报告.pptVIP

2012-1-9 招商在商业地产价值链中的作用 土地获取 土地评估 商业定位 商业规划 定向招商 商业运营 开发建设 物业散售 公开招商 物业整售 2012-1-9 主力店选择 电影院 大型超市 儿童成长乐园 足浴 健身机构 次主力店选择 大型餐饮 时尚酒吧、茶吧 图书城 婚庆连锁 ………… 主力店建议 2012-1-9 位置：A区 功能：片区整合性商业/生活必需 品购物 对象：辐射整个北片区 业态：超市/百货/服装/珠宝饰品/化妆品//儿童用品等 规模：约2000-3000㎡ 形式：1F街铺+1F内铺/2F/3F超市 招商对象：美好家园 面积要求：一般单层面积不低于2000㎡。 主力旗舰店+专业化集中商业 2012-1-9 位置：C区 功能：社区、城市功能补充 对象：辐射整个北片区甚至整 个城市 业态：儿童成长乐园、书城、 培训机构 形式：整栋 儿童成长专业乐园：儿童娱乐+教育培训 2012-1-9 位置：B区 功能：社区、城市功能补充和 引领/专业化街区 对象：辐射整个北片区甚至整 个城市 业态：各地小吃、饭庄、咖啡、 茶吧、酒吧 形式：内街1F、2托4商铺；4F 设计需求：带洗手间、部分预 留油烟管道。 新天地美食汇-特色餐饮美食城 重庆大队长、毋米粥、天地人酒楼、魔锅坊、烧鸡公火锅、小昙所、 古越牌坊、港粤名厨、金太阳香辣蟹、煲仔套饭、帕帕罗蒂面包、 飞阳铁板烧、澳门水佬荣、私享家、燕之屋、禾太郎、依兰朵、 阳光明媚涮涮吧、龙门鱼府、大理风味小吃、大厂肠旺米线、宜良小吃、 乐乐多中式快餐、渝记老麻抄手、上海风味小吃、金汤银丝、等 2012-1-9 第一步，启动广场集中商业部分工程 同时超市招商跟进（超市能满足现有 周边社区的综合购物需求，优先给项 目带来人流量） 第二步，启动靠近学校的工程,同时儿 童成长乐园、图书城招商跟进（满足 城市及其周边学校学生定向消费需求 巩固项目人流，制造热度） 第三步，启动美食区商家招商，配合 项目已交房入住。项目本身自住人群 以及周边社区居民能给这块区域商家 带来消费人流支撑 第四步，启动临街社区服务上业招商 招商顺序与工程配合 2012-1-9 谢谢聆听，请予斧正！ 2012-1-9 外立面先行 第一排住宅与靠近售楼中心部分的临街商铺外立面先行 渲染社区即将成型的效果 2012-1-9 小区标识系统 先行设置小区标识系统 强化消费者对整个社区即将入住的感官意识 2012-1-9 样板间展示 设置小高层产品2-3个户型样板间，给予消费者 更直观的产品展示 2012-1-9 核心策略二：定向优惠，“特权”营销 定向： 仍然采用渠道营销的方式，抛出定向优惠措施。吸引企事业单位、政府机关等 大型团体加入。给出专项优惠，去化一部分产品，重新营造项目热度的，实现资金 回笼。 借鉴“翡翠湾渠道营销”成功案例 特权内容： 1、教师团体凭教师资格证额外享受1个点优惠； 2、政府机关工作人员凭工作证明额外享受1个点优惠； 2012-1-9 核心策略三：客带客优惠 利用客带客，施加小恩惠的策略，给予老客户一定特权优惠，刺激客带客情节 促进剩余产品销售。 客带客优惠内容： 1、老客户介绍新客户成交，可赠送适当的装修基金或物业管理费。 2、通过老客户介绍成交的新客户，可享受总房款适当优惠。 2012-1-9 核心策略四：商业效应带动项目价值提升 考虑到市场短期内对小高层的接受度抗性，观望情绪或将持续至市场同类产品出现、价格 与本项目形成对比后，消费者才会逐渐接受此类产品。在这一空档期内，依靠产品基本面 包装来释放项目居住品质或是定向优惠策略，都只能解决项目一部分销售。 商业部分品质塑造作为重点考虑，商业招商工作需及时跟进。 商业部分在这一时期经过重新定位包装与主力店招商后，在同质竞争项目面市时，本项目 招商成果助推剩余产品面市，有了商业成果的强效支撑，项目卖点方面也能与其他项目区 分开，形成无可比拟的竞争优势。有了商业支撑，整盘项目的价值会进入到一个新的高度。 前期策略瓶颈 本项目整盘价值提升、支撑市场高位价格的核心关键点 在于依靠商业价值的产出，带动整盘品质和价值的提升 在目前大背景不利的条件下，产品和市场，决定成败 核心价值拉伸策略 2012-1-9 项目基本理解 市场背景下阻碍销售的核心问题 解决问题的核心策略及方法 商业整体定位 2012-1-9 1、项目商业整体定位 2、项目业态该如何规划 3、如何开展招商工作 需要解决的问题 201