江西南昌碧海晴天项目开盘全程操作策略.pdfVIP

经典案例2 碧海晴天项目开盘全程操作 第一部分：营销策划指导思路 开盘策略是根据楼盘的定位而来的，其推广方式、媒体策略、受众的不同都对营销 战术的实施有影响。所以，在营销策划的开始，再次对项目的定位以及销售目标做 出明确的定义。 1、本案的策划原则 根据项目的产品定位为高档住宅龙头精品楼盘，所以在本项目的形象推广、品牌推 广上以龙头精品项目的高姿态切入市场，通过价格策略充分体现出项目“高贵而不 贵”、“物超所值”的价值感，在市场上创掀起新一轮的抢购风潮。 （1）差异化——切合市场，寻找差异化 本案在营销策划方面充分考虑了本地人的生活习惯、消费习惯、文化水平，迎合了 本地消费而制定出一套完整的策划方案；打破常规，寻找本案与竞争楼盘的差异 化，找出本项目的亮点，拟定了一套有效、切合实际的、可执行性强的策划方案。 （2）创新——以创新的策划思路制胜南昌楼市 本案在该区域属龙头精品楼盘，因此在整个营销策划过程中，手法上我们寻找了许 多创新点，特别在整合营销推广方面充分突破南昌楼市一贯的推广方法，寻找一套 完善的，极具杀伤力的推广手法。 （3）速度——“以快打慢”、速度制胜 现在区域市场的房地产发展速度惊人，一年内推出的楼盘近百个，给本案造成了很 大的销售压力，针对这样的市场环境，如果不能快速地推向市场，击破市场，那么 在整个销售中将会出现很多竞争对手分吃这一蛋糕。因此我们对时间的控制做了严 密的布置。 717 工开始，除遵守国家统一制定的有关商品房销售的一系列政策外，市政府根据市场 情况，出台一系列地方性政策法规。需要注意的是，根据经济、政策环境，这些地 方性的政策法规会有不同的变化。 在本案开盘期间，发展商应当注意的事项有： ①不得返本销售。购房者买房后，开发商不准定期向购房者返还购房款； ②不得售后包租。购房者买房后，开发商不准在一定期限内代为承租或对外出租； ③不得拆零销售。开发商不准将成套住房分割向多人销售； ④不得一房多销。开发商不准在未解除合同前，把房屋销售给他人； ⑤关于广告问题。开发商发布房地产广告必须真实、合法、科学、准确。广告中所 明示的事项，要在合同中约定； ⑥关于样板房的问题。开发商设置样板房的，要说明实际交付房屋的质量和设备是 否同样板房一致； ⑦关于销售代理问题。中介机构不得代理不符合销售条件的商品房，不得收取佣金 以外的其他费用； ⑧关于房屋交付问题。开发商应按合同所约定的期限按时交付房屋，不得延期； ⑨关于房屋保修问题。开发商应向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说 明书》，并承担质量保修责任。保修期不得低于施工单位向建设单位出具的《保证 书》中所约定的期限。在保修期内发生属于保修范围的质量问题，开发商应履行保 修义务，并作出相应赔偿； ⑩关于权证问题。开发商在房屋交付之日起60天内应把所有相关资料递交房地产相 关部门，同时协助购房者办理权属登记手续。 交易是双方的，为了分清楚双方的责任、权力与义务，政府也对开发商与购房者之 规划建筑模型有日趋逼真的势头 间容易出现的问题做出了提醒，例如销售价格、销售面积、质量问题等等方面。同 时，发展商还需要了解商业银行关于住房贷款方面的信息，以便制定销售策略。 2、区域市场广告投放方式 从了解广告投放媒体方面入手，了解区域消费者的信息来源，并以此为根据，计算 投放媒体广告所需要的成本。 （1）房地产广告投放的主要媒体 ①报纸媒体 718 （4）效益——效益最大化 快速出货，快速回笼资金、控制销售成本，达到效益最大化。 2、本案的推广思路 针对本项目的入市时机以及区域市场的各大楼盘的特征，结合本项目的特定的地理 位置（青山湖畔）、建筑风格（澳式）、社区文化（海文化）等特点研究出本项目 的总体推广思路： 所谓的平台，就是先给消费者一个核心概念。以项目的最大亮点：澳式风格、青山 湖大环境搭建项目后期推广的初始平台，引起消费注意，吸引消费者目光，为后期 搭起一个推广的核心。搭建推广平台以后，就必须挖掘这个平台支撑元素；逐个推 广、打动目标客户，以本项目的每一个亮点来吸引消费者。 结合价格策略，选择楼盘的销售旺季来做项目的首次推广工作，在市场上造成本案 旺销的局面，为项目真正的开盘创造主动。 第二部分：营销环境的详细调查 1、宏观销售环境 熟悉当地的房地产市场是制定销售策略的第一步骤，从中发掘可以为项目所用的资 源，可以为项目增加更多的卖点。 （1