长春万科·柏翠园营销策略报告.ppt

3.3 项目产品推售策略 推售序列 首推 一次加推 二次加推 物业类型 小高层 洋房、小高层 小高层、高层 销售楼栋 B1、B2、B3、A2、A5、A7、A9 A1、A3、A6、A8、A10、B5、B6、B7 C1、C2、C3、C5、C6 户型种类 160㎡、230㎡ 160㎡、230㎡ 230㎡、350㎡ 总套数 232套(160㎡88套、230㎡144套) 174套(160㎡96套、230㎡78套） 186套（ 230㎡120套、350㎡ 66套） 总面积（㎡） 49454㎡ 34722㎡ 54194㎡ 首推 一次加推 二次加推 2、策略详解： A、首推：产品以230㎡产品为主、搭配部分160 ㎡产品（均为小高层），底价入市； B、一次加推：在项目整体形象确立后加推产品以160 ㎡产品（电梯多层）为主、搭 配部分230㎡产品（小高层），利用多层产品面积小总价低的优势，顺势提高单价； C、二次加推：产品为园区入口及中央景观包围中的350㎡楼王（高层），作为项目一 期价值标杆，实现登顶； 1、策略原则： ? 推售顺序体现项目价值的逐层拉升； ? 体量最大的230平米户型产品均匀分布于各推售阶段，保证产品顺利去化的同时保证各 推售阶段产品的丰富性，扩大受众层面； 3.4 项目一期价格策略 　 对比得分 权重 南湖一号 0.94 40% 力旺弗朗明歌 1 25% 南湖湾 1.03 25% 御翠园 1.06 10% 比较分项 打分 　 　 柏翠园 南湖一号 弗朗明歌 南湖湾 御翠园 地理位置 发展前景 1 1 0.9 1 0.8 周边环境 1 1.2 0.85 1.1 1 交通规划 1 1.2 0.85 1.2 0.85 生活便利 1 1 0.85 1 0.7 项目规划 朝向 1 0.7 1 1 1 物业类型 1 2 3.2 3.5 3.5 内部配套 1 0.7 0.9 1 1 精装修 1 0 0 0 0 设备及智能化 1 0.8 0.85 0.9 0.95 户型结构 赠送面积 1 0.5 0.8 0 0 景观 景观内容 1 0.85 0.9 0.9 1 观景面 1 1.2 0.85 1.1 0.95 视野 1 0.9 0.65 0.85 0.9 噪声 1 1.3 1 1.2 1.2 项目品质 样板房效果 1 0.8 0.95 0.8 0.9 园林效果 1 0.8 0.9 0.8 1.2 物业管理水平 1 0.95 1 0.9 0.95 发展商品牌 1 0.95 0.9 0.85 0.95 市场形象/口碑 1 0.95 1.5 0.9 1.9 市场定位 　 1 1 1.2 1.5 1.45 计算公式 得分总数/对边项数 1 0.94 1.00 1.03 1.06 1、市场综合比准及价格建议 注：报告定价产品只针对普通平层单位定价，不考虑一层、顶层及特殊户型等特殊产品； 项目价格是全部为实收价格（建议价格含精装修）； 建议项目一期入市底价：15000元/㎡ 　 对比得分 销售均价 比准价格 权重 权重均价 备注 南湖一号 0.94 12500 13297 40% 5319 区域相同、项目定位、客户类型相同，产品类型相似，发展商品牌近似 弗朗明歌 1 13000 13000 25% 3250 项目定位、客户类型相同，区域不同，同期体量相似，发展商品牌相近 南湖湾 1.03 20000 19417 25% 4854 区域相同，客户类型相同、同期体量不同 御翠园 1.06 18000 16981 10% 1698 区域不同，客户类型相同、同期体量不同，发展商品牌近似 本案对比均价 　 15121 　 2、各阶段销售价格及价格提升 5月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 6月 6.25样板区完工 样板间开放 7月初开盘 6月初售楼处开放 8月中一次加推 10月初二次加推 高层产品封顶 入市：15000元/㎡ 一次加推前上涨500元/㎡ 一次加推：16000元/㎡ 二次加推：16500元/㎡ 开盘后上涨500元/㎡ 说明： A、考量分阶段推出产品的特征等因素，设定每次调价额度为500元/平米； B、合计2011全年度销售均价为：15838元/平米； 二次加推前上涨500元/㎡ 工程节点： 营销节点： 5月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 6月 7月初开盘 8月中一次加推 10月初二次加推 入市：15000元/㎡ 一次加推前上涨500元/㎡ 一次加推：16000元/㎡ 二次加推：16500元/㎡ 开盘后上涨500元/㎡ 二次加推前上涨500元/㎡ 营销节点： 附1：项目2011年营销节奏 销售目标： 销售约211套 约45498㎡ 销售约160套 约3