2013年3月5日淄博剑桥在国际广场项目定位.pptVIP

淄博剑桥国际广场项目定位 ;前言 尊敬的贵公司领导： 您好，首先感谢贵公司领导对我团队的充分信任，并给予我们双方合作的机会，也很荣幸能够通过我们深厚的商业地产运营经验，为淄博剑桥国际广场的项目定位出谋划策、尽献微薄之力，在前期通过我们双方的初次接触之后，我们表达了相关自己的意见，在后期出台方案时出了点意外，耽误了对接时间，从这里对贵公司表示歉意。但我们对双方的合作仍充满着信心。 衷心希望我们的意见能给贵公司领导在淄博剑桥国际广场剩余物业的招租中提供决策参考！; 我们知道，随着近几年国家对房地产住宅市场进行不断调控之后，越来越多的开放商都将目光集中都在商业地产项目中来，但很多的地产商仍然拿着运作住宅市场的模式去做商业，从而导致了许多商业项目不能按照正常的模式健康持续发展，在淄博就有很多商业案例因此遇到了瓶颈，而在我们得知贵公司具有长期持有物业的这种长远目光之后，我们双手赞成，但同时对贵公司要把该区域作为家居和装饰时又感到万分的可惜。我们知道一个商业项目的定位准确与否直接关系到后期长远的发展，一旦定位失误就会成为本项目的长期硬伤，所以我们仍然要劝贵公司对项目的定位要三思而后行。;01 关于淄博商业市场研究;商业市场研究;商业市场研究;商业市场研究;商业市场研究;小结 在近几年淄博城区快速西进的脚步下，越来越多的商业地产相互兴起，诸多大盘都在向多元化发展，在建设住宅的同时逐渐加入底商、办公、商业中心等多种元素组合，不但打乱了原有商场的常规选址，也破坏了市场的平衡关系， 同时政府为了带动市场经济，也促使许多地区实施转方式调结构的战略，出现了老市场还未取缔，新市场不断涌现的局面，等待的只有恶性竞争、自然淘汰、相互转型、寻求差异化的发展战略。 如淄博的商场就有4家银座、2家利群、1家新玛特、还有即将开业的深圳茂业、银泰；超市类有大润发、佳世客、沃尔玛、还有即将开业的英国乐购。淄博所有的同类专业市场几乎都在2家以上，综合性市场有义乌、国际商贸城；大型家居市场有银座家居、红星美凯龙、富尔??家居、鲁中家具城四家，文化市场有开元、精品文化城；茶叶市场有王舍、红星茶城、义乌茶市、建材市场有吉星装饰、鲁中装饰、潘南装饰、水产市场有海盛、还有即将开始的盛源、物流市场有良乡、鸿运、天佳、中铁，均出现了一个区域多个同类市场竞争的局面，要么退出、要么转型，要么寻求差异化发展。;原点思考：;02 淄博剑桥国家广场项目区位分析; 淄博剑桥国际广场项目位于山东理工大东大门，处于西八路与共青团路的东北角，位于西部城区过渡的核心区域，是近两年来该区域发展商业的空白区域。;建筑面积：2.6万平米 层 数：1-4层为商业 单层面积：负一层9000平米，地上（1-4）层为1.7万，共2.6万平米，计租面积达21500平米。 层 高：4.7米 柱 距：10.5米 11.5米 12米 硬件设施：货梯 2部、自动扶梯 2 部、公用卫生间每层2个 停车位：500个 工程进度：主体还有一个施工段即将封顶。 周边配套：学校：山东理工大学 淄博实验中学 马尚一中 马尚二中 张店区实验中学 凯瑞小学 尚文 苑学校等 银行：农业银行、工商银行、农村合作银行、齐商银行等 周边居民区：凯瑞安园 ，凯 瑞碧园，凯瑞溪园，凯瑞景园、尚文苑、紫园、金石晶城、龙御现代城、九级社区、冢子坡社区、 尚美苑、翰文苑、舒然家园、书香景园、东北村、东南村，学府名城、齐悦国际花园，博达花园。 周边学校：山东理工大学 淄博实验中学 马尚一中 马尚二中 张店区实验中学 凯瑞小学 尚文苑学校。 周边公共交通：公交线路有7路、12路、138路、95路、96路、222路等均可到达。 商圈规模：3公里范围内700万平米建筑已经形成，马上开发180万平米，形成20万-23万人口的商 圈规模。而且方圆1.5公里范围内无大型商超。 ;03 关于家居市场和家装市场; 目前淄博张店存在着银座家居、富尔玛家具广场 、鲁中家具城 、红星美凯龙全球家具生活馆等几大专业市场，同质化的竞争十分的激烈。值得一提是柳泉路银座家居在所有硬件条件具备的情况下在2012年下半年宣布转型，目前已改为银座奥特莱斯品牌折扣店。以目前的现状来看，此类行业饱和度已高，无法支撑此类行业的大型商业入住。 家居和家装行业占用面积大租金的承受能力差，无法实现利润的最大化 家居和家装行业人气的聚集能力差，从长远来看不聚人气，商业物业的增值和相关产业的带动将无法实现。; 剑桥国际广场项目处于密集生活社区范围内，周边的生活区相对成熟，教育资源丰富，几大名校云集于此。目标客户明确、市场刚性需求突出。所以我们应充分发挥自身的区位优势，以创新性、唯一性的思路进行延展。整合符合自己的发展环境的行业，引进客户