新形势下房地产开发融资可行性模式及相关法律问题(论文资料).ppt

（一）、机构融资 银行按揭贷款 委托贷款 信托融资 房地产基金公司融资 二、委托贷款 委托人通过银行向融资人（借款人）发放借款，借款人支付利息，到期向委托人偿还贷款的行为。 特点是银行不承担不能还款的风险。 利率略高于银行正常贷款利率。 三、信托融资 委托人通过信托机构向融资人定向投放资金，融资人还本付息。 房地产开发项目作为信托产品，向投资人公开募集资金，由信托公司将募集的资金投放到房地产公司。 利率是同期银行贷款的2-3倍。 目前银监会已叫停了该项业务。 四、房地产基金公司融资 私募股权基金-----股权投资=PE方式 房地产基金-----股权+债权=融资 需要解决的问题： 资金的安全性；收益的合理性；退出通道可行性；担保的可操作性等。 操作成本相对较高。 （二）合同关系融资 合作开发融资 与施工企业合作融资 项目转让加商品房买卖融资 委托代建融资 五、合作开发融资 “最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释” 2005年8月1日起施行 第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 六、与施工企业合作融资 施工企业向银行等金融机构贷款，取得资金。 房地产公司与施工企业合作。 通过合同关系解决资金使用问题。 七、项目转让加商品房买卖融资 项目转让+商品房买卖=合法融资 解决了没有预售许可证销售问题 解决了商品房买卖合同无效法律风险问题 八、委托代建融资 权利业务合同约定 全过程——业主入住 注意受托人资格问题 （三）、几种新的担保 浮动抵押贷款 应收帐款质押贷款 股权、基金出质贷款 在建工程抵押贷款 九、浮动抵押贷款 物权法：第一百八十一条? 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。 可买卖转让，财产以实现权利时为准 十、应收帐款质押贷款 物权法：（223、228）第二百二十三条? 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质： ??? （一）汇票、支票、本票； ??? （二）债券、存款单； ??? （三）仓单、提单； ??? （四）可以转让的基金份额、股权； ??? （五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权； ??? （六）应收账款； ??? （七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。 十一、股权、基金出质贷款 第二百二十六条? 以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。 ??? 基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。 十二、在建工程抵押贷款 物权法：第一百八十条? 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： ??? （一）建筑物和其他土地附着物； ??? （二）建设用地使用权； ??? （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； ??? （四）生产设备、原材料、半成品、产品； ??? （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； ??? （六）交通运输工具； ??? （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 ??? 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 （四）房地合一的抵押制度 抵押 ：第一百八十二条? 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 ??? 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 （乡镇、村企业抵押）第一百八十三条? 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 十三、房随地走 第一百四十二条? 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 第二百条? 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地