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领域不动产华宸店培训课程 一、房地产基础知识 1、土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 2、土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 二、专业知识 （3）市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性，在房地产交易中任何一笔房产商品交易都必须是合一的交易。（4）市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质其所处的城市或区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有很大落差。（5）供给的稀缺性：指房产市场是一个供给稀缺的市场。（人口的增长，需求也相应增长，土地是不可再生资源，其数量基本上是恒定的）。（6）不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在统一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施压制不合理的市场需求来干预市场。具有不完全开发性。（7）市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。（8）房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投资性。 （一）房源开发的一般流程 一、团队的激励与组织凝聚力 连续性与间断性:房地产消费的普遍性的不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性，从社会整体看只要社会在发展人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性，不会像其他消费品一样，需要不断的反复的和连续的到市场购买，他是间断的。 消费弹性的差异性：在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平成正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比的。 增长性：一般情况下房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高来决定的。此消费可以分为几个层次，生理上的消费，安全的消费，社会交往的消费，价值欲望的消费等。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （五）影响房地产价格的因素 是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说是这因素交互影响汇聚而成的。 1、供求状况与房地产价格 2、物理因素与房地产价格（位置、地势、面积、日照、通风、设备） 3、环境因素与房地产价格（噪音、空气、污染、大环境、） 4、行政因素与房地产价格（土地、规划、税收、城市发展、利用、行政隶属变更、特殊改变） 5、经济因素与房地产价格（储蓄、消费、收入、财政、物价水平） 6、人口因素与房地产价格 7、社会因素与房地产价格 8、心理因素与房地产价格（购买、出售、门号、时尚、风水等） 9、国际因素与房地产价格（政策、经济、军事等） 10、其他因素（外国人口、外来人口） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 其它相关知识 （一）对客户双方报价的方法 对房主的报价方式 （1）行情的比较法（2）均数减少法（3）成本计算法（税费过高） 对客户的报价的方式 （1）加价法（在原有的基础上略加一点，提高客 户的心理价位）切忌报底价 （2）市场行情的比较法（不计税费）投资回报率 （二）如何与客户建立长久的关系 （1）未成交（保持联系――跟进回访带看――寻找切入点――使之成为朋友） （2）成交（关心客户――相关业务咨询――节假日的问候――经常沟通――成为朋友 （3）对公司、企业行为的客户（代理人） ●提供给是最佳的服务 ●提供最完美可靠的资料以及市场调查报 ●提供高质量长期服务的计划以及签订质量服务保证书 ●与公司代理业务人员建立良好的关系 ●常给提供信息 Evaluation only. Created with Asp