中原2010年三亚龙栖湾项目价值报告.ppt

项目位于海南乐东黎族自治县西南沿海，区域交通极为便利 项目位于乐东县、九所镇、九所区域的最南部，南靠三亚南山文化旅游区。 区域交通极为便利，西线高速公路、海榆西线、西环铁路均呈西北—东南方向从规划区穿越而过。本区南距南山文化旅游区、凤凰国际机场、三亚市区分别为35公里、60公里、70公里，北距八所约80公里，均有高速公路、国道及铁路等三条交通干线通达。 地块西北部临靠抱套河入海口，东为石柱岭连绵群山环抱，南端毗邻南山旅游区，北侧为高尔夫用地。背山临河面海，私密性极强 北侧：高尔夫用地，紧靠抱套河入海口。 南端：毗邻海南三亚南山旅游度假区，大三亚区域发展辐射的最有利区域。 西侧：紧接龙栖湾，拥有强势的一线海景资源。 东侧：石柱岭连绵群山环绕，拥有独特的山景资源。 项目分为三个地块，总建筑面积根据各地块相关规划调整。拥有坡地资源的地块二建面最大 根据各个地块的资源状况规划住宅面积，酒店、商业街、会所等配套规划约占项目总建面的52％ 海南获批国际旅游岛，同时又是唯一的热带度假区，地位无可替代 海南对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款10月15日至12月31日本地客户购房限购一套 贷款首付款比例不得低于30%; 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 。 房价过高地区可暂停发放第三套。 海南房地产市场量跌价挺，最近价格略有松动 海南度假市场面临两个层面的客户：度假旅游客户及度假置业客户 中高收入家庭客户是未来海南旅游的核心群体 随着中国老龄人口的急剧增长，养老客户将成为海南旅游的核心客户群体之一 海南度假旅游客户对配套设施、舒适度、服务水平等有着较高标准的要求 通过对区域、物业类型、总价的不同选择，可以清晰地进行海南置业客户的层级划分 区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里 交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中 盐坝高速于02年通车 深盐快速线等三条线路未来3年内通车 资源：二线海景，紧邻菠萝山 地块现状：坡地，高差60余米，内有少量山泉溪流 以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想，使所有建筑最大限度的拥有景观 多种物业类型扩大客户群，降低市场风险，聚集社区人气 配套、小品营造滨海度假社区氛围 开放式加勒比海商业街 山地公园和大湖面 以沙滩游泳池及小品为社区营造度假意象 案例借鉴及启示点 项目居住部分总开发面积可达55万平米，可容纳5000－6000户，入驻1.2—1.5万人，必须考虑的配套应包括 以打造小镇中心理念聚合主要社区配套 聚积人气的社区广场 在第一期即启动并展示核心配套 远郊旅游度假地产的客户及需求变化规律（以万科东海岸等度假物业为例） 运营八城联动迅速构建全面的服务架构并提升项目在全国的影响力 营销策略 区域借势 项目定位 推广执行 客户策略 定价策略 媒体策略 定价策略 1、首批单位一定要保证高性价比，以形成热销势头及建立良好的客户口碑 2、其余依次推出单位需要根据具体销售状况及政策影响，合理定价 3、价格总体将保持低开高走态势，制造项目不断增值的趋势 营销策略 定价策略 西线竞争楼盘现价 每平价格（元） 精装修标准 户 型 备注 山海韵龙栖湾 12000 精装 18层小高层 一线海景 山海湾温泉家园 9000 精装800元/㎡ 29.8-62.6 ㎡ 距环岛高速西线九所立交一公里左右一线海景 三亚椰岛阳光花园 7500 简装 24.5㎡-103.1㎡ 崖州湾海景房 龙栖湾温泉1号 8000 简装 30㎡-120㎡ 海景房温泉入户 营销策略 定价策略 参考项目 山海韵龙栖湾? 产品类型：单体别墅、高层公寓 温泉、泳池、休闲度假会所、五星级产权酒店、游艇码头及俱乐部、海滨沙滩浴场 山海韵龙栖湾 单价：12000 交房标准：精装修 营销策略 定价参考 类比项目 卡森国际·亚洲湾 博鳌亚洲湾分别由六个岛屿别墅组团、六栋波浪形高层公寓和一线海景别墅三大类产品组成。社区内还规划有1个五星级海景酒店、6个岛屿主题会所和海景养生会所。社区景观借鉴东南亚热带雨林的原味风格，设计“五纵一横”的景观带组合，景观展示区主要由主入口景观带、环岛运河水系景观带、五星级酒店前广场景观带、中心区度假娱乐景观广场、滨海沙滩景观带等。同时，设计有摩天海景宴会餐厅、设想打造一套元首级的超级海景豪 单价（折合使用面积）：12000 交房标准：6000元/平米 精装修 营销策略 定价参考 结论： 综合市场考虑我们认为： 项目公寓入市价格：15000-18000（包含约6500元精装修） 公寓最终实现均价：22000元/平米 别墅入市价格：20000-24000 （包含约至少8000元精装修）