大连越秀大厦项目报告.docVIP

大连越秀大厦项目提案 目 录 1大连市经济概况 - 1 - 1.1 宏观经济 - 1 - 1.2 房地产市场 - 1 - 2、大连市商业地产市场分析： - 2 - 2.1 大连商业地产市场概况： - 2 - 2.2 大连市写字楼市场分析 - 3 - 2.2.1 大连市商务区分布及定位 - 3 - 2.2.2 大连市写字楼市场供求关系分析 - 5 - 2.2.3 写字楼租金（售价）水平分析 - 7 - 2.2.4 大连市写字楼市场小结 - 9 - 2.3 大连市商业市场分析： - 10 - 2.3.1 大连商业圈分布： - 10 - 2.3.2 商业物业的供需关系分析 - 11 - 2.3.3 商业物业租金（售价）水平分析 - 13 - 2.3.4 大连市商业市场小结 - 13 - 4 越秀大厦项目概况 - 14 - 5 越秀大厦项目运营方向分析 - 15 - 5.1 出售模式利弊分析 - 15 - 6 越秀大厦项目租赁模式分析 - 18 - 6.1写字楼租赁模式 - 18 - 6.1.1 项目所在区域写字楼分析 - 18 - 6.1.2 作为写字楼租赁的经营模式分析 - 19 - 6.2 商业租赁模式 - 20 - 6.2.1项目所在区域商业市场分析 - 20 - 6.2.2 作为商业运营的经营模式分析 - 21 - 7 越秀大厦项目处理建议总结 - 27 - 1大连市经济概况 1.1 宏观经济 大连市是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。近年来，大连市经济发展快速。初步核算，2006年全市实现地区生产总值2569.7亿元，按可比价格计算比上年增长16.5%，为1996年以来的最快增幅。其中，第一产业增加值208.6亿元，增长10.9%；第二产业增加值1229亿元，增长20.3%；第三产业增加值1132亿元，增长13.6%。三次产业构成比例为8.1︰47.8︰44.1，对经济增长的贡献率分别为5.6%、57%和37.4%。按常住平均人口计算，全市人均生产总值42579元，按年末汇率折算5453美元。2006年，城乡居民收入持续增长。城市居民年人均可支配收入13350元，比上年增长11.3%；年人均消费支出10534元，增长5.4%。农村居民年人均纯收入6984元，比上年净增1081元，增长18.3%，净增额创历史新高；年人均生活消费支出4282元，增长14%。城市居民家庭恩格尔系数39.9%，农村居民家庭恩格尔系数39.8%。 大连作为东北地区发展速度最快、综合实力最强的中心城市，将进一步发挥口岸城市所具有的港口、贸易、金融和信息等方面的优势。 1.2 房地产市场 目前，大连的经济发展前景看好，房地产市场活跃，住宅、写字、商业物业市场经历过市场的躁动期后现在回归理性，均保持良好稳健的发展态势（如图1）。 图1.1 2007年上半年大连市房地产业相关指标 2、大连市商业地产市场分析： 2.1 大连商业地产市场概况： 在宏观经济快速发展，居民生活水平大大提高的经济背景下，大连商业地产市场得到了极大的发展机会，同时也经历了一场风雨洗礼。大连的商业地产从2002年到2005年，短短的4年时间里，经历了从初兴到井喷，从井喷到回落，再从回落到中庸的发展历程。 2000年，大连市政府开始对两个传统的商业街天津街和西安路进行大规模改造，在破旧立新的飞扬尘土中，最先嗅到商机的是商业房地产商，这就揭开了大连商业地产轰轰烈烈造城运动的序幕。此后，两个商业街的改造效应和财富热度迅速传导至整个城市。至2003年，大连在建和拟建的商业地产项目总计37个，总建筑面积超过300万平方米，全市5000平方米以上的商业设施建筑面积为450万平方米，人均商业面积达到1平方米。根据仲量联行的数据，2004年，大连人均商业面积更超过1平方米，达到1.12平方米，超过北京人均商业面积（0.8平方米/人）。大量的商业项目在短期内集中上马，城市人口的增长速度无法赶上商业面积发展的速度，必然导致市场从高峰回落，跌入萧条。 在一片压抑的市场气氛中，通过各方对市场实行的救市措施――大连市政府规定大型商业设施的听证制度等限制性政策，银行收缩对商业房地产项目的贷款额度和增加其风险评估值，以及商业地产商采取从销售变为长久经营的运作模式，大连商业地产终于熬过寒冬回归中庸的市场状况。 目前，大连商业地产正处于区域整合的市场调整期。各区政府通过分析区域内的优势、劣势，重新进行更为细致的发展定位和城市规划。在调整期中，前期兴建的商业物业，其用途和经营战略必须及时随政策变动而作出适当的调整，以符合市场震动后的新要求。 2.2 大连市写字楼市场分析 2.2.1 大连市商务区分布及定位