2012年2月份上海楼市嫉尿报.pptVIP

2月份上海楼市简报;就连保利叶语都降价了!;保利叶语降价带来的思考;开发商缺钱是根本原因;销售情况依旧不乐观，企业资金回笼速度较慢;房企手上存货太多，促销清仓预期强烈;根据对上市房企的负债情况进行统计，截止三季度末，平均净负债率已经由2009年底的36.4%攀升至65.5%，净负债率高于70%的企业超过37%；而平均资产负债率虽没有大幅上升，但是资产负债率超过70%的企业数量却从09年的31%增加到41%，隐忧较大。 而2010年与2011年大规模的土地投资所负担的债务将会在2012年，特别是上半年到期，也进一步加剧了企业的偿债压力。;同时，从2009年之后，上市房企在经营活动中的现金流量净额无论是均值还是中值，始终保持在负数区域，根据2011年三个季度的现金流净额可以预期2011年的现金流净额势必也是处于负数。 连续两年的入不敷出会使得企业现金状况愈加紧张，企业经营状况将???持续恶化。;于此同时，持续下跌的流动比率和速动比率也直接反映出企业短期偿债能力的下降。 特别值得关注的是，由于2010年至2011年上半年，房地产信托一直持高位发行状态，其在2012年将迎来集中兑付期，2012年房地产企业必须通过各种方式将强其偿债能力，最直接的方式就是“快跑”。;大量债务即将到期，房企“亚历山大”;汇总2011年全年10大房企全年新增土地情况，除了绿城以外，其他9个开发商2011年的拿地总面积同比均下降，特别是万达和龙湖，降幅超过60%；而总购地金额也多数都是同比下降。 这也间接的反应出来目前2011年房地产企业的资金紧张程度，而这种资金的状态在2012年，至少是年初，将会保持下去。;上海土地市场也间接反应出开发商的“穷”;上海土地市场低迷行情延续;底价、流拍、高溢价，2012年的市场其实挺“热闹”;;从各个方面都可以看出，未来的一段时间内，各大开发商将会面临较为严峻的资金问题，只有通过“开源节流”的方式改变自我，否则面临的就是生存问题！;市场不景气促使资金问题爆发;一月份全国主要城市成交数据普遍走低;城市;10大典型城市商品住宅存量巨大，房价下行压力较大;存销比再创新高，上海1月市场或不错;上海成交市场2012年表现还不赖;2012年重回供不应求;销售排行榜“大出所料”;整体市场的不景气并不能掩盖上海区域市场所拥有的潜在消费力，这些潜在消费力的入市需要一个强有力的理由！;政策导向直接指明调整方向;在1月31日，国务院第六次全体会议，温家宝总理对当前重点工作作了部署，其中提出：巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。 这一表态，等于给市场再泼一盆冷水，至少在可以看得见的未来几个月，市场难以解冻；同时也使部分心存政策放松渴盼的开发商，信心再受打击。 不过，详察温总理的指示，也能发现两点细微不同。 第一，“巩固房地产市场调控成果”，说明调控效果正在显现，但还须防范房价反弹，还须继续坚持一段时间。第二，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”，说明当前调控的重点是抑制投机投资需求，自住需求被淡化，而且还要通过调整普通商品住宅标准、放松房贷等来保护首次置业需求。;2012年，一些地方和部门对楼市政策进行类似补贴首次置业者、提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准的“微调”手段明显增多。 北京、上海、天津等多个城市通过调整普通住房价格标准，减少购房税费；合肥、南京等城市提高公积金贷款额度，每户家庭最高贷款额度比原先增加10万至20万元。 各个城市的“微调”主要还是针对首次置业需求，这与近几个月中央相关部委优先满足首次置业的论断比较一致。;上海普通住房新标准 ;居住证满三年=本地户籍;2月7日，央行在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。 之后，像北京、上海等地的多数中外资银行首套房贷利率已从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至部分银行对于优质客户的首套房贷利率还会有“折扣”优惠。 可见，中央政府目前确实在针对首次置业客户和其他客户实行差别对待。;2月7日，芜湖芜湖市政府出台了《关于进一步加强保障性安居工程建设和管理工作的实施意见》、《于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。 一、在市区购买自住普通商品住房，给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积70-90平方米和70平米以下者，分别给予50元和150元/平方米购房补贴。二、对人才在市区购买自住商品住房，给予所纳契税100%补助。同时按以下标准给予再补贴：具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格、具有硕士学位研究生或副高级专业技术资格、具有博士学位研究生或正高级专业技术资格的购房人，分别给予100元、200元和300元/平方