2011年6月无锡市城铁械穆城“恒生科技园”项目投标提案书.ppt

;;一、办公市场分析;商办类物业市场表现——四大一线城市甲级写字楼租金出现普涨，北京、广州、深圳分别上涨6.33%、2.95%、2.69%。 华远地产总裁任志强表示：“以做商业地产为主业的SOHO中国的销售为例，它去年的销售目标是120亿元，但前10个月就完成了这个任务，是政府的政策帮了潘石屹的大忙。” ? 在商品住宅市场遭遇严厉调控之下，万科、绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。仲量联行的一份报告显示，去年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值增长7%至12%。;全市办公市场研究 | 历年供求分析;图：2010年无锡办公供求关系月度走势;;未来上市写字楼项目： 1 、苏宁广场 2、恒隆广场 3、崇安寺二期 4、保利达广场 ;蠡园板块;新区长江路板块;太湖广场板块;主要主流在售项目面积对比;主要主流在售项目总价对比;项目名称;客群特征分析 ;;项目名称;目前无锡高品质写字楼办公面积分布;办公项目潜在客户研究 | 客群特征分析;;;从目前的市场实际情况来看，无锡办公市场仍处于发展阶段，办公市场由于政策对住宅市场的打压而开始活跃起来；从项目的分布来看亦相对较为集中，基本上位于市中心、太湖广场、蠡园开发区附近，这些区域要么占据地利，要么有产业或者景观的支撑。 目前市场上的办公项目均是以出售为主，纯租赁的写字楼项目极少，高品质项目仅红豆国际广场及润华国际大厦而已，办公市场明显缺乏高品质项目的支撑，预计市中心的恒隆、苏宁及太湖广场的九龙仓、茂业等一批高品质项目问世后，无锡办公市场的整体品质将会得到明显提升。;二、区域市场分析;八十年代初，江苏省第一个亿元镇、第一个亿元村、第一家中外合资企业均诞生在惠山，2009年全区完成GDP385亿元，增长11%；财政总收入78.8亿元，增长12.6%；农民人均纯收入13255元，增长10%，连续四年荣获全国中小城市综合实力百强第6名。;惠山将全面优化产业结构、优化生态环境、优化城乡发展、优化社会建设、优化人文环境，通过实施“五个优化”发展战略，努力在更高起点上加快建设经济发达、科教繁荣、环境优美、生活富裕、社会和谐的现代化???惠山。;惠山区规划;2010年，惠山区房地产总成交量为128.85万平方米，在七大区域中位居第二，但同比2009年的155.25万平方米则略有下降。;惠山区房地产市场整体供大于求，供求比处于相对低位，成交均价稳步上扬。;2010年惠山区各板块成交比例分析;无锡惠山沪宁城铁新城位于无锡市西北部（惠山区前洲镇与玉祁新市镇的南端），是无锡市重点打造的城市副中心之一、长三角一体化区域性综合交通枢纽，是无锡市双核联动、一环镶嵌、三区协同（即以中心城区和太湖新城为双核，环蠡湖地区为一环，锡山高铁商务区-东亭商务区，惠山新城-惠山城铁新城，新区空港商务区-太科园三区协同）的城市空间布局重要组成部分。惠山城铁新城始终突出高起点规划、高标准建设、高水平开发的理念，努力建设成惠山经济社会发展的新起点。;1;三、项目宗地分析;地块名称;612：城际铁路无锡站(北广场) - 火车站(东) - 北栅口 - 三院 - 101医院 - 民丰里 - 东汀桥 - 广石路 - 旅游商贸学校 - 华天化工 - 梅泾村委 - 小孙巷 - 强巷 - 阳光印染 - 秦家庄 - 石塘湾 - 石塘湾西 - 张皋庄 - 前石路 - 经一路 - 城际铁路惠山站 运行时间：5:30-22:15 班次间隔：10-25分钟;万达地块 编号：锡国土(经)2011-46 地块名称：XDG-2010-13地块 土地位置：惠山经济开发区政和大道与吴韵路交叉口西南侧 土地面积(M2)：80083.9 土地用途：商业、办公、居住(住宅建筑面积占总建筑面积比例不高于25%) 容积率： 3.5 总建面：280293.65 建筑密度：＜55% 绿地率： ＞10% 建筑限高： 不限高，但需满足省市有关规范要求 供地条件：净地 土地成交价：4.13亿 楼板价：1473.5元/平;企业简介： 运盛（上海）实业股份有限公司于1996年在上海证券交易所上市，公司主营地产开发与经营。 运盛实业以产业链为依托，以地产为载体，以高标准区域总部经济、研发孵化、创意产业、商务会展、商业文化等为主要开发对象，逐步形成综合开发、集约化经营的多功能综合性产业服务式地产。 公司奉行“亲商、安商、富商”政策，在发展战略上遵循“一次规划、分期开发、滚动发展”的原则、并运用“筑巢引凤”和“引凤筑巢”的经营策略，吸引相关企业投资，与国内外知名企业共同打造五星级现代产业园区。 公司已成功开发上海浦东新区国际机电数码园、运盛松江服务外包产业园、运盛重庆现代工业园、福州佳盛广场（多媒体产业园）等多个工业地产项目。“运盛实业”正在成为