2010年洪湖市风尚项目的前期策划报告.pdfVIP

洪湖市场调研与项目定位方向初探 2011.1 关于这个可能成为洪湖未来标杆项目的思考—— 、做什么样的产品可实现比目前市场均价高出 元 平米的目标？ 1 300-500 / 2、如何在以上的基础上持续追求更高的溢价？ 言 开发企业综述—— 双赢置业目前地块多布局在湖北 城市战略圈。 8+1 2011 年旗下铜锣湾项目、世贸项目将进入稳定回报期，现金流稳 定、充沛，且土地储备较多，基本处于受宏观经济影响较小 的城市。企业发展战略基本为以领先现有市场的住宅产品大 量回现，以与 强零售商业战略合作谋求优质的企业资 500 产。战略意图清晰且能够在企业可控制与承受范围内实现。 因此具备二年内同步二到三个项目滚动开发的可能，思路貌 似大胆，实则稳健，资金流量可支持发展战略。 洪湖综述——城市经济 中国特色的革命老区，对红色资本的追忆致使历届领导 不敢造次所为，致使城市经济停留在发达城市2000年初的水 平，经济结构简单，老革命的出身背景使得大多主管部门等 对国家财政依赖。交通条件落后，无力辐射外围，更谈不上 对周边城市的信息、人力、资金的沟通，有市知名，无市之 底气。 洪湖综述——地产 和大多县级市一样，洪湖直接进入了商品房的竞争阶 段。虽然目前的价格段仍处于 元 平米左右的关口，但 3000 / 是一些一、二线城市的创新户型，已经出现；绝大多数开发 企业仍停留在埋头做规划，不考虑市场需求的低级开发阶 段；目前所有开发项目土地成本较低，意味着在全面竞争时 代，价格战一触即发，会给可能出现的价格井喷带来滞后 性。 因此，本项目必须以高姿态入市领跑，以量价双高、以 身作则教育市场。 洪湖综述——消费者 有钱就花，没钱借花，娱乐至上，明天再讲。 洪湖的消费意识里实际折射出强烈的不安全感。自古兵 家之地，导致城市消费意识里的享乐主义历年不衰，对生活 压力的理解只短暂停留在今天的时间范畴里，至于明天与以 后，则是到时候再说。目前对高品质居住环境向往，因为没 见过，所以不激动。但是在消费过程中对服务的要求以及被 尊重的意识则是惯例，可以为虚荣心买单，愿意为排场承受 压力。 在这个城市消费层级只有两种：小康与富裕。中产阶级 少之又少，且不在本地大宗消费。 地块价值理解 地块价值发现—— 地块价值发现 ——地块位于茅 1 江大道与洪林大道交汇处东侧， 荆河 由洪林大道分为南北两块，地处 茅江大道 城市未来发展中心区域，市场对 本区域认知已初步形成，区位价 值较高。但目前地块周边为农 洪林大道 田、荒地，周边形象使得地块价 城市规划发展方向 值受到贬损。 老城区 地块价值发现 ——项目约 长江 2 200 亩的面积，