2010年4月1日信阳市新的县大广·水岸花园营销推广全案.docVIP

大广?水岸花园营销推广全案 郑州野马新县项目策划专案 2010.4.1 2010大广?水岸花园【二】号方案　　密级★★★★★ 主送：大广水岸花园项目公司 提案：郑州野马新县大广?水岸花园策划专案 时间：2010年4月1日 大广?水岸花园营销推广总纲 目录 前言 市场环境…………………………………………………………………………………………………2 一、新县房地产市场分析………………………………………………………………………………………3 二、营销环境分析………………………………………………………………………………………………4 项目分析…………………………………………………………………………………………………5 一、项目地块探析………………………………………………………………………………………………6 二、客户分析……………………………………………………………………………………………………7 核心策略…………………………………………………………………………………………………8 一、策略思考……………………………………………………………………………………………………9 二、解决之道……………………………………………………………………………………………………10 广告策略…………………………………………………………………………………………………11 一、实施渠道……………………………………………………………………………………………………12 二、活动策略……………………………………………………………………………………………………13 执行策略…………………………………………………………………………………………………14 一、形象导入期…………………………………………………………………………………………………15 二、认购期………………………………………………………………………………………………………16 三、开盘热销期…………………………………………………………………………………………………17 四、持续期………………………………………………………………………………………………………18 前 言 新县作为三省通衢、河南南大门，人杰地灵、万物繁盛、历史悠久。在这个充满传奇故事的水乡桃源之地，能够为新县人民奉献一座房地产精品项目，为提升新县人民人居水平而努力，是时代、是历史赋予策划人的崇高使命；更是合作伙伴给予我们的期望和信任。 为了做好这个项目，将大广?水岸花园的核心魅力呈献给新县这片热土，同时实现各方关注的预期目标，我们提出如下操作思路，在项目良好定位的基础上，愿通过各方努力，竭尽策划人之才智，将项目做成新县房地产市场的楷模项目，成为后续项目的学习榜样，同时提升城市的人居品位。 市场环境 一、新县房地产市场分析 1、城市规划 突出“青山、绿水、蓝天、红城”特色，建设现代山水园林型生态城市和国家优秀旅游城市，打造最佳人居休闲度假中心。按照“聚焦新区、发展新区、改造老城、提升老城”的思路，全力实施新区开发，进一步拉大县城框架。到2010年，城区人口达到10万人以上，规划控制区面积46平方公里，建成区面积达到18平方公里。 住宅建设以小康水平为目标，建立和完善商品房开发、建设和供应体系，发展和规范房地产二级市场，扩大面向居民的住房公积金贷款和商业住房贷款。发展房地产中介服务，建立畅通的住房流通渠道。规范物业管理，提高服务质量。 总结：A、受地域限制，新县人善良淳朴；B、物产丰富，新县人重享受有小资情调；C、青山绿水，环境优美，新县人重舒适性；D、主要经济来源劳务输出，人均收入较低；E、处于发展初期，城镇规模、人口数量少；F、南北带状发展，小潢河休闲优势突出；G、城镇建设发展，房产市场日趋规范；H、作为革命红区，受传统影响，民风刚正。 在售项目 总结：新县特殊的人文地理及经济发展进程，也会反映到房地产市场的发展中，表现在市场极度的不规范，A、市场发展等级较低，处于市场发展中的第二级，即开发中房产市场和地产市场的混合进行；B、城市规划及项目布局缺乏延展性，规划水平与城市定位尚有差距，物业服务几乎处于空白；C、房地产市场的发展呈畸形结构，以别墅为主的市场模式，违背了房地产市场的进化规律，也违背了消费者居住升级的规律。这必然导致市场的紊乱和不规范，由此导致消费者购买力的断层； 二、营销环境分析 从小环境来讲，新县的房地产市场营销，是较为粗放的模式，表现在：A、所售项目缺少纲领性项目精神；B、缺乏对市场的引导理念；C、缺乏成熟的传播渠道；D、缺乏必要的户外氛围。 从大环境来讲，国家政策包括：A、个人住房转让营业税征免