2010年6月11日威海范嫉囊埠全程营销思路划报告.docVIP

第一部分 产品规划概念 一、产品设计概念 概念及主题 项目的主题概念设计必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇，具有可持 续性和一定的深度和广度。该项目主要客户群体为1、? 社会新锐，即在本市工作3到5年以上，有一定的积蓄和经济基础的外地年轻人（项目中坚客群） 2、? 核心家庭，家庭有一个生活核心，所有的家庭抉择均优先考虑核心人物的生活，以“望子成龙型”为主，此类客户群为威海地区下属各市县及乡镇力求子女在本市发展（项目前期部分主力客群） 3、? 活跃长者，有着足够的经济的实力，退休的老人，同时又关心自己老年生活，此类客户群为北方客户为主。（中期外地购买客群） 4、经济务实型，拆迁后需要新的房子生活的人群（前期部分主力客群）。 年龄25~45岁之间、为主，职业为个体工商业者及管理人员等，根据他们的年龄段和职业特点，该项目应将“休闲、运动、诗意的生活”作为开发的主题概念。休闲运动是人本身的一种基本需要，是一种本能，是人处于放松和自由的一种状态。该项目有可利用的山水泉林、通过炒做环境和健康住宅，找出市场上的缺口做为突破，引进“休闲、运动、诗意的生活”这一主题，以吸引市场的注意力，另辟蹊径、开发市场空白点，打造一个适合年轻群体居住的健康、休闲的、花园洋房模式的舒适家园。 支撑概念的体系 支撑这一主题概念的体系应有以下三个方面： 2.1建筑体系 根据该项目的市场定位，客户群体以中等收入以下的中青年为主，这一 部分群体对建筑的审美观点比较注重活泼、轻盈、简洁、浪漫的风格，结合项目的健康、运动、休闲、诗意的主题，建筑物的外立面应轻巧亮丽，给人充满年轻活力的感觉，建筑外部构件应多选用轻巧的新型建材、玻璃窗尽量加大，体现轻盈通透的感觉。大门、公建的外观也要体现以上要求，所有建筑物应运用现代建筑语言和建筑技术，充分体现风情水岸住宅的建筑外观和休闲场所，创造一个健康的、诗意的居住氛围。 2.2景观园林道路体系 在景观设计时，应从以下方面来体现主题概念： 建筑小品和景观。该项目的建筑小品应处处体现运动休闲概念，雕塑、 围墙墙画、垃圾桶、绿化带的图案、指示牌等应以和运动有关的造型来体现，如雕塑可以是打球、游戏的人物造型、墙画可是运动的场景、指示牌可用抽象了的运动器械如球拍等造型、垃圾桶可作成各种球类、高尔夫球杆袋等形状等等，小品造型还应结合广场的一些特点相互借鉴，将广场的景观形式引入小区，达到小区中有广场、广场中有小区的效果。甚至可以给政府协商，靠小区较近的绿化带内修造健身路径，安装健身器材，将健身广场命名为与小区有关的名称，有广告的作用，也有将小区活动场所扩大的作用，一举两得。 广场道路。区内较集中的小广场应适合各类人群进行跳舞、打球等活 动、楼间绿化带内可用鹅卵石铺成八卦形状的平地，适合老年人赤足或穿软底鞋在上面打太极、舞剑等活动，区内开辟出专门的空间或利用道路开辟出适合青少年做溜旱冰、滑板等活动的路段，以满足不同年龄段人群的活动需要。 2.3小区文化建设体系。从项目的识别系统、道路、组团的命名、宣传用 语、售楼处的装修设置等方面，应体现出运动休闲、欧式生活风情的概念，物业管理开始后，应以组织业主进行各种体育类比赛、组织旅游、儿童夏令营等方式体现运动休闲模式等等。 总之，要表现这一概念，应从跟项目有关的各个环节来表现这一主题， 使人们能从各个方面感受到这一概念带来的冲击，为项目挖掘卖点，体现项目的概念和主题。 二、项目规划布局 规划布局的基本思路首先要构筑以“休闲运动、花园洋房”为主题的现代居住文化与生活方式，创建具有个性化的社区形象；其次要遵循项目布局的整体性原则与阶段性开发的思路，确保项目的可持续发展；还要充分利用现有的自然环境及地形地貌、营造一个具有现代气息的、健康的人居环境；同时还要合理布置公建服务设施系统，创造有特色的社区生活场景。 1、住宅楼平面布局 住宅楼平面布局应遵循以下原则： ●根据当地的居住习惯，力求居住朝向的均好性，要作到座北朝南，户 户朝阳。 ●根据地块内不同的价值区位，安排不同户型的建筑，靠北面、西面的低 价位区安排小户型，中间靠中心绿地和南面靠近广场的高价位区尽量安排面积较大的户型。 ●根据销售分期的需要，楼座排放应便于分期开发时的分割和围护，以免 在不同时期施工时对已交付使用的楼座造成干扰和交通上的障碍。 ●由于该项目采取分期开发完成，每期开发即相对独立又相互联系，做到 优势互补。 2、公建、配套布局及物业办公设置 ●南边沿路路一线，因交通流量大，可建一层沿街商业服务用房。作成商业房，还应根据一期销售时反馈的信息而确定。为减少占地，降低造价，区内不建配电室，安装一台315箱式变压器。根据线路入口方向，该变压器应放置在靠近小区绿化带内，不占用积极空间，并保持安全距离，在线路设计时要考虑到管线距离布置合理，