2010年03月常州曦城商的业整体操作策略建议.ppt

常州曦城商业整体操作策略建议集团商业组2010年03月;目 录;一、项目概况;商业概况—效果示意图;商业分布在2#、3#、4#、5#、6#及16#、17#楼，其中2#、3#、4#、5#、6#商业为裙商， 16#、17#楼为独立商业。楼层在一层至三层之间。;商业概况—各楼栋面积分布;商业概况—已建成实景图;二、周边商业;本案 地块 四周;;本案周边道路系统;周边住宅情况;区域成熟度——别墅项目推出;周边分析—宝龙广场;建成之后的宝龙城市广场将包括：主题商业步行街、大型Shopping Mall、酒店式公寓、办公、快捷酒店、五星级酒店、住宅、幼儿园等多种业态形式产品。 大型商业未来将与玫瑰路步行街一起，整体拉升整个区域的档次，带动周边发展，使周边商业环境趋于成熟，提高整个区域的商业价值。;小 结;三、竞品借鉴;竞品借鉴—位置示意;现有商业—都市桃源;现有商业—都市桃源;现有商业—都市桃源;现有商业—星港花园;现有商业—星港花园;经营状况： 经营情况一期良好，二期不佳。另外二期有许多店正在转让或出租当中。;现有商业小结;项目名称;在售商业—御源林城;在售商业—枫林雅都;在售商业—好享家;在售商业—港龙华庭;项目名称;项目名称;本区域在售商业项目，均为社区配套商业； 从商铺建筑形式来看，主要都是两层的沿街商铺； 从销售价格来看，实际成交区域内商业的均价在8000-9000元/平方米左右； 从销售状况来看，整体销售不理想，而且从好享家可以看到，面积过大商铺因投资门槛较高销售困难； 区域内商铺投资门槛，可接受范围在50-100万之间，超过100万以上的销售抗性极大； 入驻业态以五金、建材为主，少量餐饮超市等生活配套，整体档次不高； 从周边商业的竞争分布来看，凯尔在北侧，临星港大道主干线；御源林城在南侧，有主要公交线路，且商业分布较成熟；好享家在西侧，临玉龙路；枫林雅都在东侧，临银杏路。而本案商业正好位于当中，对其商铺销售宣传存在利好因素，便于充分分享商家资源和人流客量。 未来随着区域内大型商业的入住，人气增加的同时，会带动区域商业发展，提高商业成熟度。 ;本项目商业和周边商业对比;现场对于周边商业在售项目购买客户进行了解 ，客源主要还是以钟楼区域客户为主，购买目的也是以投资为主，数据了解情况详见下表：;商业客户情况分析;商业客户情况分析;从上表情况看，钟楼区商业销售主要是客户投资为主； 客户分布也是以勤业区域客户为主； 获知媒体主要以工地实景以及围板为主，其次老业主购买商业比例也较高。;四、项目定位;;案名;主力店引进对销售价格的提升;;依托于玫瑰路步行街的 邻里型商业中心;我们的商业对各类业态的设定的可能性排列;娱乐 休闲;;16#;;;;序号;五、租售策略;租售两种模式;6#商业一层平面示意图;6#商业二层平面示意图;·;·;3#商业一层平面示意图;3#商业二层平面示意图;房号;4#商业二层平面示意图;5#商业一层平面示意图;5#商业二层平面示意图;16#商业一层平面示意图;16#商业二层平面示意图;17#商业负一层平面示意图;17#商业一层平面示意图;17#商业二层平面示意图;17#商业二层平面示意图;序号;通过市场权重比较法测算，本案商业合理市场价格为8400元/㎡。;销售收入预计;六、推盘策略; 二季度 三季度 四季度;商业推广思路; 7月 8月 9月 10月 11月 12月;资源整理;商业推盘计划—2010??;首批开盘房源情况;第二批开盘房源情况;后续开盘房源安排;销售时存在问题; ;七、包装建议;从街区理念出发，借“乐活”（ LOHAS即Lifestyles of Health and Sustainability的缩写）概念，传递健康及自给自足的生活形态，强调“健康、可持续的生活方式”，打造“健康、快乐，环保、可持续”的商业街区。;从景瑞曦城商业定位邻里中心的角度出发，案名重点传递本街区服务社区居民，倡导和谐共生的“同乐”邻里休闲生活；同时靠近2#地块英伦风情别墅调性，取名牛津街，寄意“英伦”与“街区”。;直接拷贝香港著名的商业名称，更利于记忆及传播。;商业现场包装形式建议;;;THE END THANKS;讨论问题：