2010年4月21日九江河蔚镊项目发展战略及项目定位.ppt

九江河西项目发展战略及项目定位;项目研究的工作阶段划分第一阶段;我们的研究思路和方法市场环境问;项目报告的结构思路导图项目界定;项目界定项目区位地块资源限定条;项目区位分析——位于城市边缘地;地块四临及资源——地块自然资源;交通状况分析——外围具备较好的;周边配套情况分析——目前周边各;项目属性界定属性界定地理位置城;问题结构化分析项目界定问题结构;本项目的R1（非期望结果）和R;项目核心问题提出——如何解决从;市场背景整体房地产发展市场竞争;宏观经济分析——城市简介200;宏观经济运行状况——经济发展各;高速发展阶段的房地产特征——研;2009年以来的宏观调控对房地;城市规划格局——北扩东移的发展;宏观房地产市场分析的主要结论通;市场供给——板块特征明显，发展;市场供给——各片区供应量及走势;国内知名企业联合托市，新区楼盘;配套完善、都市味浓，土地稀缺、;行政区的延伸地带、市场占有率大;北区南段——良好的区位和配套催;北环路一路之隔，使得中段与南段;北区北段——优质的自然资源和不;区域内工薪阶层主导西区房地产发;居住人口少、产业优势不明显、配;分析结论及启示——住宅市场供应;分析结论及启示——住宅市场需求;分析结论及启示——房地产发展态;客户访谈的主要观点——1整体房;客户访谈的主要观点——2最喜欢;专业人士访谈的主要观点——1房;专业人士访谈的主要观点——2土;访谈主要观点提炼及启示主要观点;片区现状条件及项目资源条件项目;Evaluation only;传统的多层产品受到市场热宠，区;经济型低密度产品畅销，中高端客;未来片区主要供应和竞争楼盘12;片区市场地位挖掘和竞争格局分析;突破案例借鉴和机会分析突破模式;案例借鉴和开发模式的突破——如;案例借鉴——无锡万科魅力之城，;案例借鉴模式——杭州浪漫和山，;浪漫和山——卖的不是别墅，而是;案例借鉴模式——阳光棕榈园，“;漫画阳光棕榈园——漫画营销演绎;案例借鉴模式——广博星海华庭，;几种突破模式的对比和借鉴分析通;重新回顾和思考——我们对市场分;地块Swot分析——对项目各项;地块因子分析——地块自身资源的;???户分析——对九江市民阶层的划;不同阶层的购房案例和置业特征分;项目客户的初步界定图示客户阶层;客户初步界定—中高端客户阶层的;从市场中发现中高端市场的机会和;项目要形成的比较竞争优势突破点;比较优势案例提示——我们如何从;客户初步界定—中端客户阶层的置;中端市场竞争突破点的分析——比;比较优势案例提示——我们如何从;整体发展战略竞争突破战略客户战;项目整体发展战略的制定——关键;项目整体发展战略的制定——指导;开发战略的分项描述——竞争应对;开发战略的分项描述——品牌促进;弹性发展的开发策略——以不变应;项目定位客户定位开发档次功能定;定位核心问题的解决模式客户定位;本项目客户定位一——高端产品的;本项目客户定位一——中高端产品;客户AIO分析特征提取：喜欢高;片区物业档次——中高档次的物业;片区物业档次——档次与品质脱节;片区物业档次——中档次及中高档;本地市场品质和档次较为领先的楼;本项目物业档次——中高档次高品;为什么要做中高档高品质物业？地;中高档高品质的解决思路和目标对;物业功能——符合客户需求、差异;功能定位——明确各功能的作用，;产品定位——少量的叠层别墅是本;叠层别墅户型设计——适当控制套;退台花园洋房——层层退台，每户;产品定位——花园洋房是本项目的;花园洋房的户型设计——充分将室;产品定位——不同主题的庭院是构;产品定位——小高层和高层提高项;产品定位——小高层和高层顺利销;商业功能——以满足邻里服务为主;形象定位——展现给客户的项目形;立意延伸——通过把高立意来提高;案名推介左岸庭院郑北新洋房塞纳;价格定位——既是本项目的目标，;保守价格——项目难以突破周边的;影响价格走势主要外部因素的初步;规划指标的确定确定规律和模型类;物业组合——最终确定项目的具体;本项目容积率的确定模型——确定;九江纯物业类型的容积率指标可实;高品质庭院洋房社区的容积率指标;高品质庭院洋房社区的容积率指标;容积率实现度参照——鑫苑名家，;项目容积率确定——较符合市场和;项目容积率确定——较符合市场和;项目容积率确定——极限最高容积;项目容积率确定——极限最低容积;方案主要规划技术指标对比产品类;经济分析主要经济评价指标对比—;户型定位——其他知名楼盘洋房产;户型定位——片区竞争项目和市场;户型定位——目标客户价值取向，;本项目户型面积和比例建议产品类;物业发展初步构思规划方案构思商;规划概念构思——以开放院落为核;产品布局和组团关系——建筑、庭;分别满足邻里服务和社会功能提升;景观概念构思——三条竖向景观带;分期发展初步构思一期：形成品牌;各期发展面积指标　一期二期三