2012年西安房地产市场的预测预警.docVIP

2012年西安房地产市场预警报告 西安房地产信息网数据研究中心 2011年是一个刻骨铭心的年份。中国房地产业经历了历史上最严厉和持续时间最长的调控。从年初的“新国八条”到“限价令”、“国五条”，再到二三线城市限购政策等，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈日见微妙。从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正逐步放大显现。2012年调控政策延续实施，房产税的开征也被提上日程，从另一层面来自经济面的运行环境也将对行业走向形成持续影响。种种迹象表明，2012年中国及西安房地产行业其发展的复杂性、交叠性较之2011有过之而无不及。 一、2012年房地产运行环境预判 整体来看，当前对于中国房地产市场发展影响最大的两大方面，一是限购等行业调控政策；其二是宏观经济因素。首先对2012年这两大影响因素的运行态势进行梳理。 从经济走向来看，近年来的经济政策始终在拉动GDP与控制CPI的博弈下寻找经济发展的平衡点。 从近年来的GDP季度增长走势图来看，2008年受经济危机及地震等灾害影响，2008年1季度末起，GDP增速处于10.6%,此后直线下滑，至年底，跌至9.6%，而2009年1季度迅速跌至6.1%，经济的低增长态势下，于是有了4万亿投资对于经济的救市拉动，至2010年1季度，GDP增速再度处于11.9%的高位，而后再度持续回落，至今年3季度末全年GDP增速已经跌至9.4%。 基于2008年广发货币的金融环境影响，对于国内经济的上行形成推力，通过2009年GDP的增速持续上扬即可看出这一点，但与此同时，也使得国内通胀压力逐步加深，2009年除元月及12月外，CPI始终处于负增长之势，而从2010年之初开始直至2011年，CPI由0.6%开始持续上行。因此从货币政策上，2010年1月18日开始，央行开始首度上调存款准备金率，年度内上调6次，并加息两次，而至2011年CPI以来央行六次提高准备金率，同时持续三次加息。国际上3%即为高通胀。那么2011年度国内CPI走势来看，1月CPI增幅为4.9%，至7月持续逐月攀升至6.5%的年度最高位，而从8月后开始呈现下行，并且于10、11月大幅回落，目前回落至4.2%，表明了中央对于CPI的可控性，也正在这个前提下，基于宏观经济增长出现下滑态势，于11月底央行方上调存款准备金率0.5个百分点。 从近期公布的多项经济指标分析：人民币汇率史无前例大逆转，连续七日跌停，终止了人民币持续升值的神话，国际热钱正在加速从中国等新兴市场国家撤退；12月9日公布的11月全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨4.2%，全国工业品出口价格指数（PPI）同比上涨2.7%，均创年内新低，受食品价格下跌推动，通胀压力明显减弱；11月全国房地产开发景气指数为99.87，创28个月以来新低，这是自09年8月以来，首次重新跌回100以下不景气区域，房地产全面入冬的趋势基本确立。以上说明，受国内外复杂多变的市场形势影响，中国正面临着如何调平衡经济减速、结构调整、通胀预期的突出矛盾。清华大学中国与世界经济研究中心预测：2011年全年增长速度是9.2%，比去年的10.4%明显下降。明年的增长速度会进一步下滑、放缓，放缓到8.5%。目前中国的经济正在向滞胀区域化行，未来我们有理由相信，为了保证经济基本面的健康，政策层面必然出现相应的动作，在全球经济债务危机背景下，央行的出手似乎显得有些无奈。更让人担忧的是，中国央行与全球央行不约而同采取行动、放松货币，显示在欧债、美债危机阴影下，全球经济面临进入第二轮低潮，中国经济也将受到严重的影响。存款准备金率下调，不能代表货币政策转向，但是我们有理由期待货币政策有可能要转向，只要CPI持续可控2010年以来，针对部分城市房价过快上涨、投资投机购房过度活跃等问题，中央分别于2010年1月、4月、9月和2011年1月、7月，连续5次出台加强和改善房地产市场调控政策，特别是实行了限购、限贷、限价和行政问责等调控措施，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，涨幅逐步回落“堵”向 “疏”转变。抑制需求的政策属于“短期”政策，而“改善供给结构、改善收入结构”的政策，则属于“长期”政策。楼市政策面，“限购、限贷”主要是“抑制需求”，但并没有从根本上消除“投资性需求、投机性需求”的根源，显然属于短期政策。短期政策一旦“超调”，可能积累后续更大波动的力量。所谓的“调控常态化”，应当是“长期政策框架的形成”，而不是简单的“限购限贷”短期政策的简单延续。 11月25号，南京有5家银行下调了首套房贷上浮利率，日，包括广州、北京、天津等地的部分银行首套房贷利率回归基准，从银行的举动可以看到房贷的额度相对以前有所放松。原来我们政策对首次购房是鼓励的政策，所以随着政策优化到位，事实上也会在一定程度上让我们行