东莞大朗富盈·世界汇的商业定位及营销策划案.pptVIP

二、销售策略 销售模式：龙头商铺带租约出售，其余自然出售。 本项目可出售面积仅5000多平方米，其中街铺3500多平方米，内铺只有1500多平方米，为了使本项目不承担返租压力，全部采用直接销售方式，由于龙头商家租赁时间相对较长，面积需要更大，有可能组合2间或以上商铺租赁，从经营的角度，龙头商铺带租约出售在某种程度上能保证商业招商的统一性。 推货策略：自购自营优先内部认购，再开放投资者。 商家自购自营既解决销售问题，又解决招商问题，更重要的是能有效处理租赁（经营者）与销售（投资者）的矛盾问题。故此，在公开发售前一周，针对自购自营者、重要关系户进行内部认购。既使自购自营者有优先购买权，又能真正对销售价格实战摸底。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、销售策略 价格策略：采用“低开高走”策略，越早买越便宜。 遵从人们“买升不买跌”的购买心理，采用“低开高走”的价格策略，一方面逐步拉升价格，实现较好收益，另一方面形成即买即升值的局势，一定程度上加快销售速度。具体控制如下： 销售阶段 内部认购期 开盘期 强销期 清货期 价格控制幅度 -- +3% +5% -2% 备注 在各阶段实施执行过程中，可采用折扣控制方式。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1F业态规划示意图 面积为994㎡ 社区配套 品牌服饰 银行 品牌餐饮 品牌鞋店 护肤美容 品牌鞋店 休闲餐饮 休闲餐饮 社区配套 珠宝、化妆品 名表、精品、品牌鞋店 品牌零售 品牌餐饮、珠宝 四、业态定位 业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2F业态规划示意图 童装童玩 运动休闲 男装 美容美发 餐饮 母婴用品 餐饮 床上用品 美容院 四、业态定位 业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 那么，本项目到底采用哪种业态组合方案才是最优选择，既能保证收益最大化，又能保证项目的风险最低呢？ 下面就上述三个方案从项目需求、可操作性、借鉴案例、收益分析、风险分析全方位综合分析…… Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 从项目需求分析 1、现状：本项目目前商业气氛淡薄，人气不足，前期培育市场需要较长时间； 2、档次：本项目定位中高端酒店+公寓+商业城市综合体，商业档次及品牌形象提出较高需求； 3、难点：综合判断，解决招商及经营问题是本项目商业最大的根本难点所在。 引进主力店本项目快速突围招商及持续经营的核心法宝。 项目本身需求层面： 1、已有竞争：大朗已形成金朗、大朗市场、长盛三大较为成熟的商圈，大润发、岁宝、天和百货、嘉荣以及其它零售商家已进驻，本项目属于新的商圈，产品档次及业态需形成差异化； 2、潜在竞争：远大地产项目，商业面积39534.56㎡，业态规划为超市+电器/数码产品、饰品+品牌零售；合众创展项目，商业面积30442㎡，业态规划为百货商超+品牌零售+社区配套，此两个项目商业体量比本项目有优势，存在最大的竞争，我们需加快速度引进主力店，一方面提高本项目竞争力，另一方面抢占招商先机； 市场竞争局势层面： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 从客户需求分析 商家名称 家乐福 乐购 吉之岛 百佳超市 海雅百货 天虹商场 华润万家 商家反馈意见 该区域不成熟，暂不考虑进驻 经营面积至少15000㎡且改区域商业氛围淡薄，暂不考虑进驻 要1楼主力店区域面积2层整层面积，正在洽谈沟通中 区域商业氛围差，暂不考