哈尔滨悦山国际2012年的营销方案（初稿）.pptVIP

;目录;;悦山国际2011年销售情况;2011年营销节点总结 2011年去化剩余住宅产品 2011年5月推出二期商业 2011年10月推出二期车位 2011年11月推出写字间 2011年12月二期进户 ……;;老客户营销 业主回访 电梯间海报 周边资源 定向行销 陌生走访 黄页客户 ;;有史以来最严厉的政策： 2011年2月末国家出台限购政策，同期，住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性住房的任务。 限购升级限价： 2011年5月，发改委下达指令，发布《商品房销售明码标价规定》的通知，从此商品房项目实行一房一价制度。并采取限购、限价双行线，与此同时国务院要求个地方政府拟定房价调控目标，并对全国70个大中城市进行房价监管。 ;;关于推广情况的总结： 非卖房时广告基本没有，持续性不够，从而使客户认知的连续性和深度不够，一些想法没有执行到位, 给市场客户尾盘一样的感觉。 关于销售情况的总结： 客户积累不足，去化产品速度较慢。 关于市场情况的总结： 金融政策的调整，将进一步打压投资客，同时给进一步 提高了置业者的门槛，给投资型物业带来一定的冲击。 市场观望态度加重，客户期待在政策下会出现价格松动。 ;;;市场篇： 二环内限购政策，阻止部分客户购买 市场观望、等待情绪高涨 产品篇： 剩余住宅户型，面积偏大、朝向偏弱，产生滞销。 商业氛围不足 商业门前广场急需改造和完善 商业产权和贷款办理 推广篇： 推广中心以周边为主，扩散性不足，无法得到市场关注 “救火”式的推广连贯性不够;开发区新中心 正在逐渐形成;;;关键节点;;悦山国际商业产品至2008年开盘伊始，目前未售产品价值5亿余元，产品有极大的销售潜力……;提高商业附加值 重新定位商业产品 策划符合项目产品的营销手段 灵活的价格策略，弱化产品硬伤;;桁架画面进行更换，保持其设计风格与围的统一。 增加照明灯光，保证夜间宣传效果。;提高商业附加值;完善规划路一侧街区照明，增加藏地灯或灯杆灯箱，增加商业前停车位数量。; 按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次即： 强度需求商业设施: 需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括综合超市、市场、购物中心、银行； 中度需求商业设施: 既需求比重在10-50%之间，主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等； 弱需求商业设施: 我们把需求比重在10%以下的归纳为，主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。 ;商业在前期商业氛围不足的情况下，应该以烘托商业气氛为主，故建议发展商拿出1-2套进行租赁招商，租赁对象： 一、乐买超市、中央红小月亮等中型超市 二、连锁洗衣店或其他社区相关配套商业;2.重新定位商业产品;2.重新定位商业产品;商业营销核心思想： 用最少的钱做最多的事，用最有效的手段找到最准确的客户。;本项目营销手段二;本项目营销手段三;;销售前期相关;贯彻体验式营销——样板间包装： 因LOFT产品的特殊性，产品推广前期必须保证样板间及样板间通道的完整包装、并从成本及体验性建议发展商在楼体内搭建体验样板间。通过市场上产品分析，样板间是LOFT产品必??营销道具。;不打无准备的仗——准备充分后入市： 入市时必须在售楼大厅、营销广场、项目周边环境改造、工程形象等内外包装方面有良好形象展示，样板间、模型、楼书、展板等销售工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与华盟的雄厚实力，增强客户对项目的信心。;入市前准备（3）;第一阶段：销售筹备期 价格初探，作为下一步价格调整的依据； 工作前提：售楼处的完工及包装、销售人员到位、销售电话到位，答客户问完成、周边导示系 统、销售中心装修完毕、模型 物料准备：总平图、户型图、认购协议书、客户登记本 营销活动：派单、老客户邀约、利用广告宣传造势、吸引目标客户群关注 ;第三阶段：开盘 利用各类媒体组合推广，将销售推向高潮； 分楼层区域加推单位，提升销售均价； 对到访客户进行分析，挖掘项目主要客源，进一步调整定位； 物料准备：宣传品、开盘相关物料 开盘活动：开盘庆典、抽奖、开盘系列广告、影视广告投放、开盘礼品 营销活动：开盘庆典 ;;2012年营销费用预算;感谢聆听！