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天津湾商业租金定位报告 主要商圈规划及分布 1.天津商圈分级分析 各商圈租金情况 天 津 餐饮业租金分析 湾 2.天津主要业态分析 商 娱乐业租金分析 业 定 位 3.商业专业人士访谈 区域内商业租金定位 4.天津湾商业租金定位 A2\B3\E区租金定位 天津商圈分级分析 主要商圈规划及分布 主要商圈规划及分布 各商圈代表项目租金情况 各商圈代表项目租金情况 天津商圈分级 根据《天津市商业布局规划》，到2010年，本市人均拥有零售商业网点 面积将达到1.2平方米。其中，商业中心布局为：和平路、滨江道、东马路 周边地区为市级商业中心，商业用地面积超过220公顷，营业面积220万平方 米以上，突出购物、观光、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代商业与服务功 能。 塘沽解放路商业中心区为市级商业次中心，包括解放路商业中心群、海 河外滩休闲公园、新洋特色市场群、泰达商业中心等四大功能区。 区级商业中心24处，重点服务区域人口的中高档大宗商品购买，依据便 利交通，设置大中型综合商场、专卖商店、超级市场。居住区级商业中心50 处，提供便民利民保证居民基本生活的商业设施，按照有关规定以700―900 平方米/千人配置网点。 天津商圈分级分析 1、市级核心商圈 此类商铺占据白金旺地，如滨江道和平路、小白楼、东马路周边。 优势：位置优越，人流充足。有关数据表明，这里的日人均流量达30万， 节假日更是 高达100万。而此区域的商铺租金更是30元上下（地段不一样，取中间值）。此地段商 铺如地位准确，经营得当，租金收益可观。 劣势：单价高，投资额大。商家林立，竞争激烈，几乎无市场空白点可挖，对前期定 位及后期管理都要求严格，稍有不甚，就有可能血本无归。 代表项目：万达、麦购、 MINI购、通宝。 2、市内区域型商圈 此类商铺地处市内繁华地段或成熟居住区或未来发展热点区域，如 大沽南路、 老城厢、东站后广场及各区繁华地段。 优势：区域内缺少商业设施，商业前景较好。单价适中，投资额不高。如若规划得 当，很有可能商圈升级，升值前景较好。 劣势：商圈的形成需要长时间积淀，市场培育需要过程，前期经营效果及租金收益可 能较差。面对核心商圈的挤压，生存空间狭小。代表项目：嘉华、新澳、恒华、奥 城、老城厢 3、郊县核心商圈 此类商铺地处郊县繁华地段，如塘沽、大港、静海 优势：区域性核心商圈，人流有保障，商业定位空间较多，发展前景较好，单价较低， 投资额不高。 劣势：绝对消费力较低，对商业设施的消化力不高，地域较远，管理不方便。 代表项目：塘沽金海岸、解放路一号工程。 4、社区型商业设施 此类商铺地处新兴小区的底商。 优势：消费人群固定，单价低，投资额小，适应业态较多，对后期管理的依存度较低， 风险较小。 劣势：由于缺乏统一管理，商业升级的可能较小，升值前景较差，租金收益增长较慢。 代表项目：格调、水木、翠景 市内区级商业中心明细 红桥区两处：西站、丁 字沽商业中心； 河北区一处：中山 路商业中心；