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二手房购买七步曲——买前准备第一步、买前准备 A、心理准备 　　１、对二手房价格做好心理准备 　　买二手房时，了解房屋价格是前提，房屋价格将直接决定购房的选择范围。和新房不同，二手房多为个案，没有相对统一的价格。因此，需要从以下几个方面进行准备： 　　（１）从总价看单价。按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像新房销售，总是标明房屋的均价。因此，某些二手房乍一看上去，许多购房人觉得总价很低，很便宜，但如果二手房建设年代久，居室面积小，那么算下来每平方米建筑面积单价并不低。 　　（２）通过新房价格比较二手房价格。消费者在购房时常常陷入是购买新房还是二手房的苦恼。因此，比较同一区域内的新房和二手房之间的价格差也是对二手房价格做好准备的重要方式。 　　（３）通过已交易的二手房个案价格进行了解。通过了解与自己意向购买房屋在地段、交通、环境、建成年代相似的已成交的二手房可以对房价有一个初步的判断。 （４）货比三家，充分利用网络对价格进行认识。二手房房源众多，因此在摸价格的时候要多看多问多了解，从信息量来说，目前，通过“珠海房产之窗”的是快速了解不同区域不同特性二手房价格的快速通道。消费者可到以下网址进行查询。（/SecondHome/） 　　２、对二手房区域环境做好心理准备 　　消费者在购买二手房时通常都会将眼前的各种问题考虑得很周全，但对今后的许多事情就考虑得不是很全面了。比如某些二手房目前的交通出行条件不理想，但也许一两年后交通设施就会修通，面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，不妨就购买下来。再比如，某个购买二手房的家庭目前老人身体健康，但随着岁月的推移，几年后，看病取药会成为家常便饭，这样的家庭在购买二手房时，就要对周边的医疗条件和医院的设置进行周密的考虑。此外，有些购房者购买二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远一些才行。 　　３、对购买二手房风险作好准备 　　目前，二手房交易手续复杂，相应的购买风险也很多，消费者应从以下几方面做好风险防范准备： 　　（１）交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。 　　（２）交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房上市出售后会形成新的住房困难的等。 　　（３）交易手续的风险。房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。 　　（４）交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。 　　（５）产权风险。购买二手房屋要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房产局才会核发过户后的产权证。 B、资金准备 　　了解到二手房的价格和自己的资金状况后，需要对购买二手房全程所需要的费用进行了解，以做好充足的资金准备： 　　1、房屋成交总价 　　在二手房交易中，会涉及房屋成交总价和房屋评估价两种价格。购房者最后支出的费用是房屋成交总价。 　　2、税费 　　二手房交易中涉及的费用分为税和费： 　　（1）税 　　契税：普通住宅税率1.5％，非普通住宅税率3% 　　印花税：交易价或评估价(取高值)的0.05% 　　营业税：个人出售证未满五年的住宅计税基价×5.6%。个人出售证已满五年的个人普通住宅免征；个人出售证已满五年的个人非普通住宅，个人出售非住宅、单位出售房产征收增值额×5.8%。 　　个人所得税：个人出售证未满五年的房产，个人出售证已满五年但非业权人唯一居住用房的房产依应纳税所得额的20%计征个人所得税；个人出售证已满五年且是业权人唯一居住用房、房改房免征个人所得税；在个人所得税范围但无法提供房产原值证明，如回迁房、平价房等征收转让收入的2.25%。 　　（2）费 　　交易手续费：6元/平方米(建筑面积)；由交易双方各承担50%。 登记费：70元/宗 土地权属调查费：13元——30元（分摊用地面积在100平方米内第宗收13元，每超50平方米以内加收5元） 房产测绘费：房屋面积50㎡以内（含本数）的80元/宗；50㎡以上至100㎡（含本数）以内的120元/宗；