湘潭市金侨项目定位及的营销策划.doc

目 录 前 言 第一篇 市场研究篇 湘潭市房地产宏观经济指标 湘潭市房地产市场总体特征 湘潭高档住宅物业市场分析 湘潭高档物业目标消费群分析 第二篇 项目概况及区域理解 一、项目选址及基本情况 （一）地理位置 （二）交通 （三）项目社区配套 二、开发机会点及风险因素 （一）开发机会点 （二）风险因素 第三篇 市场定位篇 一、项目定位前的思考· 二、目标客户群扫描 （一）目标客户群年龄层次 （二）目标客户群职业层次 （三）目标客户群心态 （四）结论 三、同类楼盘调查 四、项目市场定位推导 （一）定位主题元素提炼 （二）项目市场定位初步建议 五、项目主题形象定位 六、项目价格定位 （一）核心客户的购房消费能力分析 （二）价格定位建议 七、项目产品设计定位 （一）户型配比 （二）小区规划设计定位 八、软件及附加值建议 （一）目的 （二）形式 营销策略篇 一、整体营销策略 总体策划策略 营销策略推广主题 营销策略主题分析 二、销售策略 三、广告媒体组合策略 前 言 首先，衷心感谢贵司对我们的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们能够合作愉快，为项目的成功开发写上精彩的一页！ 从认识项目开始，我们便开始不断思考与构思有助于项目市场定位、开发、销售推广的各种方式，从而今天很荣幸能够借用这一机会表述我们思路，同时也将毫无保留的展开我们的观点。 本案由四大部分构成： 为项目定位前，量化市场资讯工作的准备——市场研究篇 充分理解项目自身及前瞻发展趋势——项目理解篇 针对市场及目标消费群特性对项目进行定位——市场定位篇 组织令项目赢得市场的系统性营销思维——营销策略篇 现在立即延伸本报告相关内容 市场研究篇 湘潭市概况 湘潭地处湖南省政治、经济、文化教育最发达的：“金三角”地区，南依衡岳，北邻长沙，得湘江之利，上通衡阳，下貫洞庭。近代以来一直是商家云集的江南名镇，素有“金湘潭”的美称。 湘潭历史悠久，人杰地灵。尤其是现代，一代伟人毛泽东、开国元勋彭德怀、世界文化名人齐白石皆诞生于此，山山水水留下他们不朽的足迹。名人故里，名胜荟萃：始建于南宋的文庙和明代的关圣殿，雕梁画栋，独具匠心；湘江西岸的望亭，可远观衡岳，近听涛声，湘江东侧的昭山，为潇湘八景之一，登山远眺，三湘风物尽收眼中。市中心有南湘佛地海会寺、秋瑾故居、齐白石纪念馆等，构成了道道奇特的人文景观。毛泽东故里韶山，钟灵毓秀，韶峰，滴水洞、虎歇坪与毛泽东铜像广场、毛主席诗词碑林连成一片，交湘辉映。彭德怀故乡乌石寨，壮观的纪念头园和秀丽的田园山水风光浑然一体，如诗如画。 湘潭交通发达，GO65、GO30高速公路和G107、G320国道及京广铁路和湘黔铁路和正在修建的洛湛铁路纵横交织。乘车经长潭高速公路30分钟即可抵长沙黄花机场。 在“长、株、潭”三市融城的进程中，湘潭的发展速度将得到更大提升，轻轨铁路规划的通过将更加拉近与省会长沙的距离，迅速拉动经济增长。 湘潭房地产宏观经济指标 1、湘潭市2004年房地产开发完成投资（按用途） 表1 湘潭市2004年房地产开发完成投资（按用途分） 单位：亿元 时间 合计 住宅 办公楼 商业营业用房 其它 2004年 31.72 20.23 1.02 9.34 1.13 从（表1）可以看出2004年，全市房地产开发完成投资中，住宅部分建设完成投资20.23亿元，占总投资的63.78%，比上年同期的15.18亿元增长33.27%；办公楼部分建设完成投资1.02亿元，占总投资的3.22%，比上年同期的0.85亿元增长20%；商业营业部分建设完成投资9.34亿元，占总投资的29.45%，比上年同期的4.69亿元增长99.15%；其他用房部分建设完成投资1.13亿元，占总投资的3.56%，比上年同期的1.84亿元减少38.59%。 ★ 通过数据我们可以非常明确地看出，消费者日益增长的改善现有居住条件的需求和现实生活中相对落后的人居环境之间的矛盾，仍然是引导房地产市场蓬勃发展的内在动力。只有真正做到准确而细致地了解并且满足消费者的潜在需求，才能在激烈的市场竞争中占有一席之地。并且，预计这一局面在今后将继续维持一段较长的时间。 2、湘潭市2004年房地产开发房屋施工面积(按用途) ??? 2004年全市商品房施工面积为109.72万平方米，比上年同期的78.63万平方米增长了39.54%。 表2??? 湘潭市2004年房屋施工面积（按用途分) 单位：万平方米 时 间 合 计 住 宅 办公楼 商业营业用房 其他 高档别墅 普通公寓 1-9月 109.72 80.09 5.57 10.43 13.63 13.26 66.83 ???