深圳英龙写字楼项目营的销报告.ppt

出于稳妥起见的原则，在制订本表时我司采用了相对谨慎的层差系数，届时在销售之前可以根据实际情况再做调整，形势好的情况下可适度拉大层差； 结构 5-14F 15-24F 楼层 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F 13F 14F 15F 16F 17F 18F 19F 20F 21F 22F 23F 24F 层差 0 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 累计层差 0 200 400 600 800 1000 1200 700 1600 1800 2050 2300 2550 2800 3050 3300 3550 3800 4050 4300 楼层均价 37085 37285 37485 37685 37885 38085 38285 38485 38685 38885 39685 39885 40085 40285 40485 40685 40885 41085 41285 41485 分区均价 低价区37985 高价区40585 本项目的分区分层均价表，本表可根据实际销售情况进行层差调整 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 本项目的折扣修正——正常情况下，写字楼销售有3中折扣形势1、付款折扣，2、面积额外折扣，3、时点额外折扣 灵活有效的折扣机制不仅能有效控制销售节奏，同时能促进物业的快速成交。 常规折扣 额外折扣 付款方式折扣 面积额外折扣 时点额外折扣 一次性付款 按揭付款 分期付款 多层购买 整层购买 半层购买 1/4层购买 1/6层购买 贵宾卡客户 0.96 0.98 1 0.95 0.97 0.98 0.99 1 0.98 付款方式折扣为公开固定折扣，前期确定后基本不再更改； 购买面积折扣为机动折扣，在销售中不预先告知客户，需要双方洽谈到一定深度，作为促成购买行为发生的一种手段； 时点额外折扣作为一种促销手段，对促进客户成交起一定的辅助作用； 折扣发放采取“折上折法”，案例如下： 某VIP客户在第一次推盘期间购买半层，要求按揭付款，其综合折扣测算： VIP客户享受98折，按揭付款98折，半层购买最多可额外申请98折，其综合折扣0.98×0.98×0.98=0.9412 Touchstone Real Estate Consultant Group Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 写字楼表面均价=实收均价+折扣修正系数 低区=37985+2280=40265元/㎡ 高区=40585+2436=43021元/㎡ 整体面价=39285+2357=41642元/㎡ 在制定折扣之后，为了避免开发商利益的损失，可以在价格表面价上将折扣补进去，计算之后项目面价为： 诸如景观差、朝向差等具体的价格方案，将在后期的客户摸底后再做调整 Touchstone Real Estate Consultant Group Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目定价略高过中心区二手写字楼，利用新楼优势抢占其市场；定价高于中心西区近8000元/平米，强调西区企业进中心区的首站； Touchstone Real Estate Consultant Group 对中心区二手写字楼的策略：定价略高，强调新楼优势，扩大购买价值的唯一性，迅速拉拢中心区二手写字楼客户； 对中心西区二手写字楼的策略：强调地段优势和中心区物业的独特价值，紧紧抓住希望由中心西区进入CBD核心的企业客户； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 报告大纲 Chapter 2 明道——营销总战略 价格定位 营销的核心点 总体战略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004