海阳市盛华国际推售策的略.docVIP

 目录 一、 城市规划 3 二、 市场背景 4 1) 2010年海阳市在售个案销售情况 4 2) 2010年房地产市场总结： 5 3) 2011年主要房地产项目市场放量一览表 6 4) 2011年市场预估 6 三、 项目概况 7 1) 项目经济指标 7 2) 项目总体开发顺序 8 3) 项目SWOT分析 8 四、 价格策略 9 1) 定价原则 9 2) 价格估算 10 五、 “盛华国际”开盘认购方案的选择 11 六、 推盘策略 13 1) 项目第一阶段分期 13 2) 销售计划 14 七、 盛华国际媒体推广计划 18  城市规划 1、2002年，海阳市提出 “一港三区五大战略”的城市发展思路。“一港”，就是把海阳港建成万吨级泊位的商贸港口，打开海阳走向世界的海上通道。“三区”，就是将老城区、工业园区、旅游度假区延伸对接，形成新的城市框架。“五大战略”，就是大开放、大开发、大项目、大旅游、大绿化。 围绕这一城市发展思路，海阳的经济和社会事业迅速发展，房地产开发日新月异，城乡面貌发生了巨大的变化。未找到图形项目表。 2、规划沿东京路形成城市发展轴线，贯穿市中部。在轴线上安排了商贸、文化、金融、居住等城市经济要素。 3、 南部沿海区域则向东西两翼展开发展，重点发展港口建设、核电工业、旅游业、沿海景观外销房。 4、加上后期市政府南迁与亚沙会举办，东京路的房地产开发价值逐渐突现出来。 市场背景 2010年海阳市在售个案销售情况 海阳市中心区域在售项目一览表 案名 项目地址 销售分期 产品 建筑 面积 m2 总套数 均价 开盘日期 推出房源 推出房源销售率 阳光花园 海河路南/文山街 二期 高层 多层 3.8万 高层204/ 多层144 多层3300 高层2900-3700 2009.11.08 全部推出 多层100% 小高层30% 怡河新墅 海河路东段 二期 多层 3万 216套 3600 2009.05 全部推出 80% 山海名苑 东京路南山公园南 四期 多层 35万 3000套 2768 2009.03 1500套 70% 紫薇苑 海天路/东京路交 三期 多层 3万 250 3100 2010.08 160套 50% 山水苑 虎山街/海园路 五期 高层/多层 20万 2000套 3100 2011．1．15 96套 70% 弘盛华庭 海阳路/盛竹路 三期 多层 2万 230套 3000 2010．9．26 140套 80% 晓龙山庄 海兴路/文山街 三期 多层 5万 500套 3200 2010．10 190套 50% 注：以上价格是售楼处对外公布的销售价格，海阳市在售楼盘基本都承诺集体供暖，并且暖气的开口费与天然气的开口费都包含在房价中： 2010年房地产市场总结： 房地产开始进入快速发展的通道，大盘开始出现，并且增加的速度加快，例如09年“山海名苑”、10年下半年“山水苑”、“赵家庄项目”；11年“富贵锦苑”与“榆山街/海阳路项目”体量都比较大， 多层是海阳市客户接受度最高的建筑类型；市中心的多层项目基本没有太多的销售压力，基本上都能在交房时清盘，然而高层的销售不畅，主要是因为高层的价格高于多层，加上公摊大，物业管理费高，制约了高层的去化速度； 市场上多层以二、三、四楼销售好于其它楼层，虽然开发商在价格上与其它楼层拉开差 距，但是去化速度还是受到影响； 除山海名苑、山水苑等大盘外，其它项目在现场销售环节上，还是处于初级阶段，在宣传上力度不足，售楼处装修较简单，没有太多的销售道具； 价格在稳步上升，市中心销售压力的高层价格没有明显的变化，多层都进行了提价，如山海名苑、紫薇苑、弘盛华庭均价都比8月份单价提高了近200元； 2011年主要房地产项目预计市场放量一览表 位置 项目名称 预计推出量 类型 上市时间 海河路/晶山街 富贵锦苑 近15万方 高层、多层、 11年下半年 海阳路/榆山街 待定 近15万方 高层、多层、 11年下半年 东京路 山海名苑 近15万方 多层 11年 虎山街/海园路 山水苑 20万方 小高层、多层 11年 东风路/海园路 双阳名居 5万方 小高层多层 11年下半年 海兴路/文山街 晓龙山庄 3万方 多层 11年 东京路 赵家庄项目 近20万方 多层、小高层 11年下半年 2011年市场预估 2011年随着大批项目的出现，市中心及附近会有100万方以上的项目开工或集中上市，加上2010年销售的剩余房源，市场竞争更加激烈； 开发公司更加注重产品细节的打造，突出各自的卖点与特色，吸引各自的客户群体；如“晓龙山庄”重点强调直饮水与安防设施、弘盛华