泛地产开发模式专题研的究.ppt

;二、 旅游地产解析;泛地产综述;纵观中国房地产业的市场竞争，可概括为三个阶段性升级：;概念;市场状态;2、泛地产概念解析;;3、研究模型;旅游地产篇;旅游地产政策解读;国内“调结构，扩内需”促进旅游地产发展 进入11年下半年，国家出台的一系列严厉打压政策，限购令、信贷政策、行政手段的干预使整个房地产行业遭遇寒冬。在房地产市场调控政策趋严厉,住宅用地调控从紧的政策背景下,旅游地产逐步成为房地产市场的投资新宠儿。 《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。中国旅游业经过30年的长足发展，众多新启项目诠释着国家对旅游业的政策支持和旅游休闲时代的来临,为旅游地产提供了广阔的发展平台。; 在政策大力支持下，国家在购物、土地、财税和投融资等方面都给予了政策支持。 7月10日，国家旅游局提出，国土资源部将加强旅游产业用地政策研究，对符合国家产业政策和供地政策的重大旅游产业项目在土地利用规模、结构、布局和时序上给予支持。根据旅游业发展特点，落实土地差别化政策，加大土地利用年度计划指标倾斜力度，适当增加年度新增建设用地总量和占用未利用地指标。据了解，国土部的上述政策已在新疆维吾尔自治区、云南省、湖南省、四川省展开试点。;旅游地产发展趋势;旅游业作为“朝阳产业”一个最具发展活力和潜力的产业，将随着中国旅游市场需求的持续增长和升级而日益旺盛。国家统计局统计数据：;在内需启动、消费升级、国民收入不断提高、政策导向下，中国旅游度假产业正步入黄金发展期。在未来很长一段时间内，旅游地产将呈现旅游产品多元化、复杂化的崭新发展方向;2、旅游行业发展对地产的需求;国民经济快速发展，中国已经成为世界上规模最大的国内旅游市场，国家统计局发布《2010年国民经济和社会发展统计公报》显示，2010年全年国内出游人数达21亿人次，旅游收入12580亿元。据预测，我国2015年国内旅游将达33亿人次占国民消费10%。 我国目前法定节假日加上带薪年休假，年休假??总共可达到全年的 1/3，有力促进了旅游度假产业。今年中秋、国庆节长假期间，全国纳入监测的119个直报景区点共接待游客3424.56万人次，旅游收入17.65亿元。 2001年到 2020年是我国人口快速老龄化阶段。中国将平均每年增加 596 万老年人口，年均增长速度达到 3.28%，到 2020 年老龄化水平将达到 17.17%。目前我国 60 岁以上的老人已超过总人口的 10%，标志着我国已经步入老龄化国家。而老年人被视为需求最大且更具备旅游度假条件，是旅游度假地产发展的一个主要促进因素之一。;3、旅游行业发展趋势;旅游地产开发模式;旅游景点地产、旅游住宅地产、旅游度假地产、旅游商务地产;经营模式;旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取100%到500%的盈利，旅游地产的盈利模式涉及以下3种：;旅游地产案例解析;名称;项目概况 地理位置：深圳大梅沙，占地近9平方公里， 规划面积：占地面积450公顷，其中旅游用地约130公顷，现状人口35000人； 开发理念：贯穿自然、生态、科普、体验等先进开发理念；集生态旅游、户外运动、酒店、温泉、演艺、美食、购物等多功能于一体；“让都市人回归自然”;功能构成： 以旅游加多元（高尔夫、温泉等）度假功能开发为主，配以度假物业的开发建设； 发展理念： 贯穿自然、生态、科普、体验等先进开发理念，实现全生态体验；集生态旅游、户外运动、酒店、温泉、演艺、美食、购物等多功能于一体；“让都市人回归自然”。 客户特征： 客户来自全国各地，包括部分香港、澳门客户，甚至还有少部分国外客户。;;项目启示;名称; 在房地产开发中，引入旅游产业，形成房地产与旅游业的互动;楚雄位于昆明与大理之间，此前长期以来，由于该地缺乏特色旅游项目，不少游客只把楚雄作为从昆明去大理的途径之地，一般只短暂停留甚至不停留。每年大量的游客在此途径却无法产生旅游消费，是当地政府急于解决的问题之一。在彝人古镇建成后，通过利用原汁原味的彝族文化和现代商业的结合，让文化对商业的发展产生巨大的推动力，让大量的游客在楚雄停留、消费，目前彝人古镇已经成为了楚雄最知名的旅游景点之一。 彝人古镇的以特色民俗古镇引爆文化旅游，以商带动住宅销售，以康辉旅行社合作提升强大消费人流的模式成为了楚雄当地最亮丽的名片。 目前彝人古镇的投资商已经受到多地政府的盛情邀请，以零地价为条件，在当地复制开发同类型的民俗旅游商业项目。;项目启示;开发理念——在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质