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青岛项目初步研究;综述;城市定位;城市定位;城市宏观经济;商业环境;组团布局：合理引导城镇组团的有序发展，积极发展重点镇。 轴向辐射：以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴向外辐射拉动，实现区域协调发展，形成由中心城区向外轴向辐射、点轴分布的网络状城镇空间布局结构。;青岛机场: 青岛流亭国际机场为4E级机场，2010年航空旅客吞吐量1110万人次，占全省49.75% 。 已开通直航东京、纽约、名古屋、大阪、福冈、首尔、釜山、仁川、大邱、法兰克福、新加坡、曼谷、香港、澳门、台湾等国际(地区)航线。 青岛新机场正在选址论证之中。;青岛港: 万吨级以上泊位达68个，2010年完成港口吞吐量（不含地方港务局）3.50亿吨，居全国第三位； 外贸货物吞吐量2.55亿吨，集装箱吞吐量1201万标箱，均居北方港口首位。 新开发的董家口港区，设计2020年吞吐能力3.7亿吨，在建的40万吨级矿石泊位和50万吨级原油泊位均为世界最大同类泊位。 ;城市交通 – 铁路;城市交通 – 高速;城市交通 – 地铁;*;*;*;综述;*;2012年房地产政策;2012年房地产政策;土地市场;*;*;房地产市场-商品房;房地产市场-商品房;*;房地产市场-商品住宅;房地产市场-商品住宅;*;房地产市场-商业;*;*;房地产市场-办公;*;*;*;*;小结;商品住宅市场：2011年商品住宅市场供过于求，成交呈现量跌价升态势。2011年商品住宅供应1173万㎡，成交692万㎡，成交均价7514元/㎡。 2012年5-6月，成交量出现回升，并达到上半年高点。 商业市场：2011年商业市场供过于求，成交方面呈现量价齐升态势。2011年商业供应136万㎡，成交78万㎡，成交均价13812元/㎡。 办公市场：2011年办公市场供过于求，成交方面呈现量稳价升态势。2011年办公供应53万㎡，成交22万㎡，成交均价11930元/㎡。 客群：成交客户仍以刚需、刚改客群为主，投资、投机客被大量挤出。;综述;*;*;购物中心;项目地块信息;竞品项目分析;龙泉驿主要参考项目;住宅参考项目汇总表;1、基本情况;2、产品情况;3、价格及销售情况;1、基本情况;2、产品情况;3、价格及销售情况;1、基本情况;2、产品情况;3、价格及销售情况;1、基本情况;2、产品情况;3、价格及销售情况;1、基本情???;2、产品情况;3、价格及销售情况;商业办公项目汇总表;1、基本情况;2、产品及销售情况;1、基本情况;2、产品及销售情况;1、基本情况;2、产品及销售情况;1、基本情况;2、产品及销售情况;小结;*;优势： 金融政策逐渐放宽，房地产金融环境预计将趋好，短期内预计市场将止跌回稳。 项目交通及周边配套较完善，未来有地铁开通（预计2017年），具有一定潜力价值。 项目附近已开发首创项目，具备一定的品牌认知基础。 城阳区经济基础好，产业经济发达。;威胁： 限购等调控政策，预计短期内将难以退出。 调控的不确定性导致整体市场受限，且供应量逐渐加大，预计未来竞争激烈。 区域内各类型产品均有项目销售，未来将对本案销售造成影响。 区域内市场刚需住宅产品销售速度较快，但公寓、商业等投资类产品销售较慢，因此对本案综合体产品的租售有较大阻力。;项目建议;谢 谢 ！