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企业管理系列课程-实战实用的房地产营销之破解危盘尾楼1
第一节：危盘尾楼的原因分析 什么是危盘尾楼？ 项目最终没有达到预期的效益目标，甚至是来亏损的 。 一、危盘的原因分析 1、由于市场形势的变化。如国家或地区的房地产新政策的变化或限制，导致楼盘项目陷入危机中，预售许可制度的调整、《物权法》的出台等。 2、资金链的短缺导致。一是投资合作方的内部纠纷；二是投资战略的转移；三是融资渠道的断层。 3、管理上出现严重失误。如用人不当，制度不完善，严重浪费，合同欺诈、工期延误，工程反复等。 4、项目先天缺憾或违规。大部分是因投资方的无专业素质和不良投机心理造成，擅自改动设计，工期，规划，材料等，在小房地产商中比较常见。 5、策划和销售的严重脱节和失误。策划的市场调研虚假，销售的不配合等导致销售时机一再错过。如果一个项目在竣工两年后还没有动静，那在公众心中自然就形成烂尾形象。房地产的产品好像高贵的果蔬，而不是窖藏的美酒。 6、社会关系的处理不当。如政府主管部门的关系；媒体关系；宗教风俗关系；社会团体关系等，尤其是外地企业出现的水土不服现象。正所谓“县官不如现管”，“强龙压不过地头蛇”，“法大不如人情大”。 二、造成尾楼的原因分析： 1、销售策略的自然或人为形成。人为的尾楼有预留、好户型，自然的有不易销售的，品质差的，数量一般在5%——20%。 2、由于质量或服务等原因造成迫使销售中断而形成的，数量在30%——40%，接近危盘的性质。 二、造成尾楼的原因分析： 3、由于户型结构或消费观念导致。户型组成结构是消费力的预估和效益重点的策略，如果有失误也会造成一定数量的滞销。消费观念的差异是比较明显的，如阁楼、底层、顶层、边角等，虽然有价格杠杆和附加价值来平衡，但仍造成尾楼数量。 第二节：破解之策 一、危盘破解之策 1、房地产业关系到民生大计，牵一发而动全身，国家和政府历来高度重视。做大生意的企业必须关注国际、国家的政治、经济、军事等大政方针，尤其是行业的政策变化，否则企业兴亡发乎一朝止于一夕而已。 2、房地产是大资金运作。一要做好融资渠道的备份，如银行、社会、自身的资金来源。二要做好分期开发计划、财务预算、资金分配与控制的科学性。 做最专业、最系统化的企业全员培训平台 * 聚成华企在线商学院 《实战实用的房地产营销》 之《破解危盘尾楼》（上） 讲师： 王艳河 做最专业、最系统化的企业全员培训平台 *
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