项目开发全流程简述(发展管理部程皓)精要.pptx

房地产开发全流程 ——地产角度的项目管理; 对房地产开发流程的理解或解读，有多种角度和方法，今天主要结合中海的内部价值导向和管理设置谈谈我自己的看法。 如有雷同，纯属巧合 如有异议，随时指教 如若鄙视，小声点骂; 房地产开发是一个具有很长周期的过程，与制造业的重复劳动不同，房地产开发的整个过程呈现出明显的阶段性，各个阶段不仅作用主体不同，其工作内容、工作成果都存在很大的不同。 今天，我也采用分阶段的方式来解读房地产的开发流程。; ; ; ; ; ; ;; ;各自的视角不尽相同;从刚刚分析的几个阶段来看 几大工作： 设计——有设计院 招投标——有招投标代理和造价事务所 施工——有承建商 物业——有物业公司 销售——有销售代理公司 所有说，房地产是一个资源整合型的行业 但也是唯一一个经历全生命周期的单位，我们也应该有全过程的视角。; ; ; ; ;;市场分析之地块所在区域市场表现;判断依据;;土地投资决策 地产发展链条中最重要的决策;;参与的主要部门： 投资管理部——土地跟踪、投资分析 营销策划部——市场调研、销售预测 设计管理部——初步规划和建筑指标计算;土地拿到了，真正的开发也就开始了……;第一个重要目标节点：开盘 里程碑事件：取得预售许可证 取证的两大先决条件： 报批报建手续完备、现场具备条件（地上三层）;第一个重要目标节点：开盘 里程碑事件：取得预售许可证 取证的两大先决条件： 报批报建手续完备、现场具备条件（地上三层） 两条主线：报建和建设（两者又相互交圈）;两条主线：报建和建设（两者又相互交圈） 一个源头：设计 备注：讲解时以建设为主线，后续补充报建流程;STEP 2 方案设计 总平方案 主要依据：营销定位报告（内部给出的市场导向） 设计规划要点（政府给出的指标限制） 在市场和政府间取得最佳的平衡 主要作用：确定项目的总平面布置，物业形态、楼栋数、 单个楼栋层数、体量，以及外部的景观布置等等 单体方案 主要依据：总平方案 主要作用：在???平的要求下确定单栋建筑的立面、户型等细项指标;STEP 3 大施工前工作 主线 辅线 ;STEP 4 销售前工作 ;这个阶段如何压缩时间，缩短流程？;开盘后就进入到相对单纯的工程建设期 当然每个分项也都要有相应的设计、分判； 相关的报建手续也在继续走。;工程建设期： 两大板块，多个分项： 室内板块 混凝土结构、砌筑工程、室内抹灰工程、屋面工程、铝合金门窗工程、栏杆工程、电梯工程、精装修工程… 室外板块 市政工程：水、电（强、弱）、燃气、道路 景观工程：苗木种植、地面铺装、景观小品、标识系统… ;细项流程;这个阶段如何压缩时间，缩短流程？;如何合理的筹划成为了关键！;实例分析：竖向的分段就是大回头;实例分析：横向的分段就是小流水;是不是只节省2天一层，其实不只，因为还有楼层间的运转和节省 如下： 层数越多，节省的时间越多;会有一个问题：那不就是分段越多，工期越省么？;工程的进度控制;示例：一项工程分为8项工作，A（3）、B（4）、C（5）、D（7）、E（6）、F（5）、G（3）、H（4），其中A是B、C的紧前工作，B、C是D、E的紧前工作，D是F的紧前工作，E是G的紧前工作，F、G是H的紧前工作。 1、通过压缩关键线路上的工作时间，可以缩短工期，压缩非关键线路则无效。 2、非关键线路延迟就可能变成关键线路。 3、压缩关键线路上的工作时间并不是一直有效的，会改变属性。 4、如何识别可压缩的限度？（总时差和自由时差） 5、实际施工中是复杂的。信息不对称带来的风险不可避免，但有效管理却可以减少无谓失误。;工程的进度控制;挣值法;挣值法;入伙准备期： 如开盘前一样 又是工程建设和报建取证错综复杂的一个时期 ;分角度小结;5证;1证2书; 各级政府、发改局、土地局、建设局、规划局 房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局 环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司 燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局 … …;在相关部门的监督下，需完成…….;基础结构施工;三证之二 配套工程验收合格证;三证之三 质监站 单体验收合格证 收官之证 需在1、2完成的基础上取得;56;;;;;;基础结构施工;;基础施工阶段 15天 完成土方开挖45天 地下室结构施工 以我们一栋典型的31层高层为例;基础结构施工; 6层时 安装施工电梯 10层时 开始砌体施工