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一、团队的激励与组织凝聚力 1、团队的打造（凝集力） （1）起一个好听的名字 （2）团队人数的设置和组织结构（垂直管理） （3）团队灵魂的建设 （4）团队价值观的培养 （5）团队制度的完善（无情的制度，有情的管理） 2、团队的建设（团队激励） （1）归属感的培养（为自己劳动是最有效的激励） （2）团队的危机意识（引入竞争机制，激发员工潜能） （3）企业文化（企业文化塑造员工统一的价值观） （4）加强沟通，尊重员工意见，鼓励员工的创造力 3、团队激励游戏及团队口号 （二）房原开发的主要渠道 可分两大类：1、直接渠道 2、间接渠道 1）直接渠道包括门店接待、上门服务、沟通有房单位等。 2）间接渠道包括媒体广告、网络信息、上级公司、同行信息共享等。 （三）房源开发的一般方法 1、直接接触 1）门店接待 2）上门拜访 3）专业市场4) 小区活动 2、通讯询问 1）信函询问 2）电话询问 3、广告推广 1）报纸广告 2）路牌广告 3）宣传单页 4、网上互动（现场互动） 5、寻找单位 1）开发商 2）大型企、事业单位 3）资产处理公司 4）银行 6、信息共享（公共性） 7、人际关系 1）熟人介绍 2）客户介绍 （四）房源开发的基本原则 1）及时性 2）真实性 3）持续性 4）集中 5）主动性 6）可查性 7）有效性 （五）房源信息的更新 1、周期性回访 2、回访信息的积累 3、房源信息的循环获取 朋友介绍（老乡、同学、同事、同行，朋友） ②电话 拜访（陌生拜访、朋友拜访） 媒介资源（网络、报纸） ④上门拜访（DM派发、小区 活动）⑤随机⑥老客户开发⑦ 猎取（定向开 发、细耕商圈）⑧异地推荐 （六）实勘流程及注意事项 1、目的：充分了解你所接受物业的具体情况，以便于向客户推荐，拉近与屋主之 间的距离。 2、工具：相机、实勘表、委托协议、指南针、卷尺、名片、鞋套、计算器。 3、流程：得到信息 了解房屋大体情况 约定实勘时间 等候的地点和确认 所需物件 上门实勘 了解详情、拍照、测量、画户型草图 核实业主产权 业主确认签订委托协议 了解周边环境 回店填写详细资 自己记录备案——记录回访时间上交店秘归档 4、实勘注意事项 注意仪表仪容（商务礼仪），提前到达约定的地点，了解房屋周边的环境和物业情况。 通过屋主（业主）了解房屋的情况（按照实勘表格以及有无贷款） 确认屋主身份以及租售原因（代理人还是相关联人） 了解业主租售底限，可议空间有多少，有无附带设施、设备、有无贷款，还了多少还剩多少，剩余部分由谁偿还，配套等，是否急着租售。 如业主需要报价时，经纪人要依照市场同地段的价格给以和合理的价格（比较法，也根据此物业的现状）报价要略低与市场价，实勘表格确认，协议确认。 5、实勘要了解什么 （1）对房屋产权的真实性进行核实，避免出现产权纠纷，了解有无贷款，还了几年，还剩多少。 A\一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权，共有产权，产权不清，无产权的房子，即使房子再合适也不能卖。 B\要注意产权证上的房主是否与卖房人是不是同一个人，验看产权证是一定要查看正本并且要记住号码有时间到有关房产部门查询。 C\已购公房要了解此房中有无户口，夫妻双方是否同意出售此房，房屋中有户口的有没有未满十八周岁的，有无不在本地的或出国的。 (2）对房屋结构情况的了解。 A\房屋的建成年代，建筑面积和使用面积和产权证上的是否一致。 B\房屋的布局是否合理、设施设备是否齐全、完好情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私拆、改建等造成主体结构损坏隐患的情况。 (3）对房屋周边环境和设施设备的考察。 A\人们的生活水平的提高对居住环境要求越来越高，因此要了解周边有无噪音，小区的安全保安设施有无，卫生清洁是否定期有打扫得，有无污染源等其他情况。 （4）对房屋配套设施的考察。 A\要了解水质、水压、燃气供应、暖气供应、和收费标准有线等其他设施。要注意观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务，对房屋及周围环境设施做更多地深入了解。 （5）对房屋物业管理的考察。 A\考察保安人员的基本素质、保安设备、管理人员的专业水平和服务态度，小区的环境（卫生、绿化等）是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常。 B\要了解物业管理费用的标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，以后的维修和养护都由谁来管理。 出售房源 日期 来源： 电话